:哪里的楼市“最危险”?最新排行榜来了!

2018年05月16日 07:26
来源:楼市参考

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昨天(5月14日),中国社科院发布了最新房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》,披露了多个城市惊人的房价与租金数据。

而根据报告数据制作的房价与收入比,更是触目惊心。

制图:;数据来源:《中国房地产发展报告2018》

首先解释一下什么叫房价与租金比。它是指每平方米的“房价”与每平方米的“月租金”之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

以排在首位的厦门为例,房价租金比为1100,意思是厦门平均每平米的房价是每平米月租金的1100倍,如果要收回一平米的成本,需要一平米面积出租1100个月,也即91.7年才能通过租金收回。

按照欧美发达国家的标准,如果房价租金比突破300,就表明该区域房价投资潜力较小,房价被高估,也就意味着房价泡沫较严重,有回调风险。

如果以300为标准,上图列入的26个城市“无一幸免”。

考虑到中国是发展中国家,不能完全将已结束城市化进程的欧美发达国家的标准生搬硬套,个人认为中国的这个标准应该翻一倍,也即房价租金比以600为标准线,更符合中国的国情。

这就意味着房价租金比600以上的厦门、廊坊惠州石家庄、合肥、南京、上海、深圳、天津、济南、青岛、苏州、广州都是房价泡沫较大的地区。

尽管上榜的26个城市都是本号长线看好的三类城市:中心城市、核心城市的卫星城以及具有内生性经济增长点的城市。但短期内,面对政府超强的调控房价意志和正在进行新一轮楼市加码的背景(最近半个月楼市相继加码的地区有海南西安、贵阳、珠海、东莞、佛山、丹东、成都等),房价泡沫较大的城市,上涨动力不足,甚至有回调风险。盲目乱入这些地区可能沦为韭菜,尤其是排在前面的厦门、廊坊惠州、合肥、石家庄

厦门的房价一直以来都非常高,目前仅次于北上深。坊间对于厦门的评论是:一线的房价、二线的城市、三线的收入。

厦门由于其优美的海景资源和包容性,成为福州和全国人民理想的购房地。

根据前段时间财经杂志整理的各省市“家庭杠杆率”数据显示,全国省域范围内杠杆率最高的是福建,截至3月末,福建全省的住户存款是1.813万亿,住户贷款是1.925万亿,福建全省的“家庭杠杆率”(或“楼市杠杆率”)超过了100%。

而厦门的数据更加极端,截至2018年2月,厦门的住户存款是2425亿元,住户贷款是4319亿元,杠杆率达到了178%,厦门成为了当之无愧地的“泡沫之王”。

紧随厦门的廊坊惠州、合肥、石家庄也是泡沫高地。

在去年年底参加的一个活动中,本号获得了一批关于卫星城外地购房客的占比数据。

从上表可以看到,这些卫星城楼市中的外地客占比都比较大,其中尤以廊坊、中山和惠州为猛。廊坊靠近通州的北三县、靠近大兴固安都是炒房客热衷之地,中山的翠亨新区、惠州的大亚湾亦如此。

目前,廊坊在空前强烈的两大调控政策打压下,房价已在回调。

至于惠州、中山,长远看,在即将落地的粤港澳大湾区规划下,这两个城市的房价肯定会与经济实力保持一致,但从外地购房客占比可以看到,泡沫确实比较大,后期如果出台强调控政策,下调风险依然在。

接着看合肥、石家庄

合肥,这个经济并不算强的省会城市在过去两年的时间里,以房价涨幅的方式在世界范围内狠狠刷了一把存在感。2016年合肥房价涨幅,全球第一。

石家庄也是个奇怪的地方。包括石家庄本地人在内的许多人都非常纳闷,论经济实力石家庄只是个弱省会,但房价却比长沙、郑州、成都、武汉这些强省会都要高,足见其泡沫之大。

在京津冀一体化的概念炒作下,石家庄的楼市被炒房客们狠狠地炒了一波。数据显示,石家庄楼市购房用途中投资占比高达27%,位列全国第五位。

至于南京、上海、深圳、天津、济南、青岛、苏州、广州等城市,泡沫也不较大,但相比之下,房价回调可能性不大,更多会倾向于维稳或者慢涨。

因为相比于前面五个城市,后面这些中心城市虽然房价也存在虚高,但人口增长和经济增长带来的购房需求在持续增加,购房需求稳定,是这类城市最好的安全垫。

厦门、廊坊惠州等城市则不一样,厦门的常住人口只有401万人,不到深圳的1/5,面积只比深圳小一些,经济上就更不用比,但房价却几乎追齐深圳。

尽管良好的形象与优美的海景资源给厦门加了不少分,但全国第四的高房价与全国第一家庭高杠杆率,让厦门这个“泡沫之王”如坐针毡。

对于廊坊惠州、中山,这几个基本依靠外来投资客撑起的房价,尽管背靠核心城市,前景非常看好,但购房需求不稳定是他们最大的隐患。

廊坊房价已经回调的差不多了,目前还在回调的路上。中山与惠州,在粤港澳大湾区规划落地前后,可能会伴随着超强的调控政策,可能会导致泡沫较大的中山与惠州价格回调。

最后特别强调一下:

中国楼市政策性较强,分析中国楼市不能只依靠市场数据,短期内主要还是看政策。但所谓短期看政策、中期看土地、长期看人口。上面图表所列的26个城市的楼市,都是本号长线看好的三类城市。

在城市化进程结束和土地财政无法有效解决之前,中国中心城市与核心城市的卫星城的房价,会长期涨下去,这是经济结构和体制决定的。


 


 

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