:成都楼市直击:七万人抢千套房,买房队伍绵延几公里

2018年05月16日 10:10
来源:证券时报

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川菜的美味、安逸的生活以及出色的城市品牌宣传,移动互联网时代的成都,成为了一座网红城市。这座城市,被“全国新一线城市第一名”、“西部金融中心”、“中国最具幸福感城市”等各种光环所笼罩。
然而,在各种靓丽光鲜的代名词背后,成都人却被“房事”所困牢。自2016年10月以来,成都房价开启了单边持续上涨行情;2017年,成都新增落户人口36万人,在需求端源源不断的扩大背景下,土地及房源供给端却在减少,新房成为“稀缺品”,新房二手房价格倒挂严重。
目前,数以万计的成都人的日常,若不是正在售楼部交资料,就是在通往售楼部的路上;巨大的新旧房价剪刀差,使得挤破头“抢”新房成为部分成都人的第二职业,甚至于已成为主业。
截至目前,全国共有7个城市出台了购房摇号政策,但像成都这样超低的中签率却仅此一家。2018年3月,成都招商中央华城开盘推640套新房,接近5万人通过审核参与摇号选房,普通购房者中签几率不足1%;5月初,“捂盘”超过一年的中铁青秀未遮山获准销售,目前其登记摇号人数已超过7万人,但仅有1000余套新房可供出售。
一:“一次性买房60套”谣言引爆成都楼市 涉案房企顺势涨价去库存
2016年10月之前的多年来,成都楼市的供需关系一直十分平稳,房价也未出现大涨大跌,而这一切都被一条“一次性买房60套”的谣言炒作所打破。尽管随后相关部门火速对涉案房企进行处罚,但低廉的造谣成本让其尝到了甜头,随着大幅涨价而迅速获利去库存。
虚假宣传受罚成本低
2016年9月21日,一条“今天,浙江商会一客户在成都中德英伦联邦楼盘,一次性付款买下60套房,总价接近1亿元!”的信息在成都人的微信朋友圈疯狂刷屏。
但两日后的9月23日,成都市房管局官网紧急发布《加强监管促进我市房地产市场健康发展》的文章,直指当时成都市房地产市场个别企业违规收取诚意金、捂盘惜售、人为炒作等违规行为,推出黑名单制,严处违法违规从业者等。9月23日晚间,中德置业在其官方微信公众号上发布声明称,“网传一客户一次性购买我司中德·英伦世邦项目60套房屋一事不属实,因双方未能达成购买协议,客户已退定。”
9月25日晚间,平安成都官方发布,公安机关严格依照《治安管理处罚法》等法律法规,对在网上造谣、传谣的违法犯罪行为予以打击。同时,成都市公安局已对在网上编造、散布该市楼盘销售虚假信息的某房产中介经纪人张某某、黄某某予以行政拘留处罚。

随后,成都市房管局于2016年10月2日发布通告称,涉事项目“中德·英伦世邦”在销售中,存在涉嫌散布不实信息、制造市场紧张气氛等违规行为,对该项目开发企业成都中德红谷投资有限公司予以立案调查。
在调查期间,成都市房管局继续关闭项目商品房网签、暂停销售,暂缓办理中德红谷在成都后续项目的预售许可。据了解,“中德·英伦世邦”项目参加10月3日至10月7日举办的成都市第48届秋季房地产交易会资格也被取消。
涉案楼盘涨价约六成
一石激起千层浪!一系列的行政处罚,并未让成都楼市安宁下来,国家级天府新区、中国西部硅谷、西部金融中心等一系列概念被运用到成都房地产业上,部分区域单平米房价甚至一周暴涨约5000元。
作为炒作事件的主角,成都中德英伦联邦也因此着实火了一把,并迅速完成去库存。

根据数据统计,记者注意到,中德·英伦世邦项目最早曾于2011年拿到预售许可证,在此后数年间,该楼盘售价长期稳定在8000~10000元/㎡区间。但经“60套房”一役过后,中德·英伦世邦项目犹如脱缰野马,其售价从9月上旬的11000元/㎡,猛涨至10月份的18000元/㎡,涨幅超过60%,但买房者仍趋之若鹜。据链家网数据显示,该小区二手房2018年4月均价已达到26000元/㎡左右。

与此同时,在中德·英伦世邦相近的龙湖九里晴川,售价亦涨到1.7万元/平方米;9月24日,滨江和城早晨放号,9月23日已经有人通宵排队领号;华侨城原岸则四处打广告发布涨价通知,2016年9月25日全线涨价5000元/平方米。

二:成都多轮地产调控政策难“奏效” 2017年落户人口劲增36万新盘一房难求
有了第一粒星星之火,成都楼市的野原便被彻底引燃。为了抑制住狂热的市场氛围,2016年10月~2017年4月,成都连续下发多条限购及加码政策,房价猛涨势头得到一定遏制。
但进入2017年7月,成都率先在全国范围内推出人才落户政策,大学本科即可快速落户并拥有买房资格,让本以平稳的房地产市场再起涟漪。
在成都本地人眼中,喷涌而入的落户新人,意味着巨量的新增购房需求,“抢房”的恐慌心态蔓延开来。与之同时,成都并未加大对主城区土地的供应量,致使新增土拍价格不断走高,卖地成交额翻番。
对追逐利益的房企而言,成都市政府的限价政策使得捂盘惜售成为最优选择,进一步激化了市场的紧张气氛。一房难求的背后,是“茶水费”、“渠道费”等违规乱象大行其道,低劣的“精装房”也引发众多维权事件。
连续限购房价短暂平稳
2016年10月1日晚间,成都市人民政府官方发布文件,该市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)。
证券时报·e公司记者注意到,上述《若干措施》主要涉及到严控房价,实施部分区域限购、适时增加供地规模等十一条措施,该措施自印发之日起施行。具体核心内容包括:成都下属的高新区、天府新区等范围实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。
和绝大部分城市以家庭为单位、且将二手房纳入限购不同,成都上述限购政策被调侃为“温柔限购1.0”。简单来讲,在成都,只要钱够多,一个家庭有多少人,就可以买多少套房。
同年11月,多家媒体报道,住建部在召开全国部分城市房地产宏观调控工作部署会,明确北京、上海、广州、深圳、无锡、福州、成都等16个重点城市,要把房价稳定在现有水平上,就是与2016年10月份相比,环比不能上涨,只能下降。
11月17日,成都下发文件加码调控房地产市场,并实施分区域限购政策,涉及区域包括高新区南部园区、天府新区等两大成都直管区。但实施分区域限购是一把凌厉的“双刃剑”,该政策迅速引发临近板块房价的拉升,进而推动全城范围内的涨价。以高新区为例,受限购政策影响,大量投资客将新目标锁定在临近的中和、双流等区域,这些区域的房价也从6000元/㎡左右拉高至12000元/平方米以上。
2017年3月,成都市限购政策有所收紧,并将社保及二手房纳入限购范畴。
2017年4月,成都再次出台房产新政策,具体包括限售(持证3年后才可出售)、二套房首付提高到6-7成,三套停贷。
通过连续三次对房地产升级调控,成都新房及二手房猛涨趋势得到一定控制,房地产市场进入短暂的相对平稳时期。
供不应求楼市乱象频现
不过,成都楼市拐点在3个月后迅速到来。
2017年7月,成都发布重磅人才政策《成都实施人才优先发展战略行动计划》,率先在全国提出了优化人才落户制度、实施人才安居工程等12条具体措施,全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可在成都落户。据成都市公安局的统计数据显示,从2017年7月19日至2018年4月26日,新政实施9个月左右,该市累计人才落户17.62万人。
随着落户新政的实施,在成都本地居民看来,一大波本受限购政策制约的炒房客旋即获得“购房绿色通道”,一方面政府严控新盘房价,一方面却“广开”购房客源,紧张气氛迅速蔓延开来。与此同时,为避开限购制约,各种子女投靠父母或父母投靠子女落户案例猛增。

成都市统计局数据显示,2017年该市常住人口为1604.47万人、城镇常住人口为1152.81万人、户籍人口为1435.33万人、流动人口为619.29万人。证券时报·e公司记者注意到,成都2017年常住人口仅增加12.71万人,但户籍人口却增加了36.4万人。
为了和新落户的“蓉漂”争夺本就稀缺的新房房源,成都千人排号抢购数百套房源时有发生,市区一房难求的迹象集中出现,甚至有人拿着十几个户口本排号。
在2017年新盘稀缺的7月,成都朗诗·熙华府开盘推出356套房源,惠后均价16600元/平米(装修标准3000元/平米),两个小时即宣告售馨。值得注意的是,该楼盘当时已排3000多个号,购房者需持有230万以上现金,方可通过验资进入销售中心,最终所有购房者皆是全款购买。
由于新房严重供不应求,成都新房市场乱象频频出现,刚需按揭、公积金购房者时常被开发商拒之门外。为了能够优先取得购房资格,不少购房者无奈只能通过托关系走“渠道”,或是交纳“茶水费”才能获得买房名额,所谓的茶水费10万至数十万元不等。
在政府严格的限价政策下,为规避清水房价格红线的限制,开发商集体选择以“精装修”换利润。

证券时报·e公司记者了解到,位于成都天府新区的德商御府天骄已拿到预售许可证,共计推出442套房源,清水房均价在13000元/㎡左右,但其给出的装修价格达到4300元/㎡。
此外,朗基和今缘更明确表示,其2号楼设计方案无分体式空调外机位,买受人在进行装修仅能安装中央空调;且卖出人在精装交付标准中不包含中央空调预留预埋、管道敷设等,买受人若对所购房屋安装中央空调,将会损坏部分交付装修。需要指出的是,按照朗基和今缘所披露的资料显示,这栋楼每套房装修报价可都在30万元以上。

面对开发商给出的3000+元/㎡、4000+元/㎡的装修标准,购房者质疑之声不绝,但面对稀缺的房源也无可奈何。目前,成都购房者与开发商因“精装修”矛盾突出,万科、龙湖、朗基等旗下多个均出现装修维权事件。
2017年卖地收入翻番涨
据中估联数据报告披露,对可统计全年基价的67个重点城市进行全年基价发布,其中成都以全年上涨58.4%的幅度,位居全国基价涨幅排行榜首位。
有数据指出,2017年成都主城近郊商品住宅供应量1430万㎡,为2011~2017年以来历史最低,新房市场供应严重不足。另据统计显示,2017年全年,成都土地市场共出让土地260宗,总出让面积约16587.68亩,同比下降6.6%,成交面积14287.6亩;但成交总额约1245.3亿元,较2016年的605.6亿元上涨105.6%。
从另一个层面来看,2017年成都土地拍卖价格持续走高,楼面价“秒杀”周边房价。当年4月6日,成都迎来限购升级后的首场土拍,此番土拍首次引入熔断抽签机制。此次土拍,成都历史最高楼面地价被3次刷新,熔断线被3次触发,进入摇号流程。
其中,中南建设以总价28.32亿元,单价11080元/㎡的价格拿下城北地块,彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元;此外,位于红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平方米,由东原地产抽签获得,刷新成都住宅最高楼面价,而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右。
由于成都新房市场供不应求,各路购房者遂将将目光转向二手房市场,二手房价格也一路狂飙突进。目前成都多个主城区二手房均价约2万/㎡,部分地区售价突破3万元/㎡,周边近郊二手房均价约在1.3万/㎡上下波动。
由于新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”,导致同一区域新旧房价剪刀差普遍超过30%。以至于成都的买房者都认为:只要摇到新房,就是赚到。
成都市民李先生告诉记者,原本自己及亲朋好友都有房住,之前只是考虑过换购改善性住房。但现在大家都生活中战战兢兢中,房价一天一个价,曾经看中一套100㎡的三居室,房东标价140万元,但两周后,同一套房已经标价180万了。惶恐、贬值、没有安全感,唯有买房、买到房才能安心。
三:成都楼市摇号时代来临 二手房价格倒挂严重
2017年11月,针对新楼盘购房难、开发商变相捂盘及收取“茶水费”等乱象,成都市房管局与司法局发布通知,要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。
摇号政策的推出,让众多刚需购房者认为买房的春天即将来了,但被残酷的现实再度泼了一“盆冷水”。进入摇号时代后,开发商违规涨价行为被遏制,而巨大的新旧房产价格差,让新盘房源极具诱惑力。也因新盘的“稀缺”,使得刚需白高兴一场、无功而返,摇号中签率低至个位数。
新旧房价差单平可达万元
根据通知要求,成都房地产开发企业应一次性公开全部准售房源及每套房源价格,严格按照申报价格,明码标价,对外销售;且不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件,这意味着“全款支付”不得被优先对待。
2017年12月,全城首个摇号选房楼盘登场——中国铁建北湖国际城,这也是成都新房断供48天后首个拿到住宅预售证的新盘。此次北湖新城仅推出420套新房源,但参与摇号的总人数为3637名,综合中签率仅为11%。

对此,成都市民李先生指出,北湖新城此次新盘“清水+装修”的均价约为11000元/㎡,而北湖新城二手房价格已达到1.6万元/㎡,新房与二手房的价差在5000元/㎡左右。
新盘摇号后,普通人群没有全款购房的压力,大家都是靠运气公平竞争。以100㎡新房为例,仅凭3成首付即33万元,就可拿下价值110万的房产;按照现在同区域新旧房屋每平5000元的差价,3年后转手出售就可获利50万元,而且未来几年成都房价又涨了,毕竟工薪阶层白吃白喝干几年也赚不了这么多钱。

在巨大剪刀差套利空间的诱惑下,有相当多原本没有买房意愿的成都市民加入购房“大军”的行列,为了提高购房摇号中签率,部分家庭甚至动用了七大姑八大姨,全家10余口人集体摇号。此后,每逢主城区新盘参与摇号楼盘机会都超过万人,新房中签率降至个位数。
为了参加摇号,成都购房者常常需要到售楼部排上数小时的队,才能将个人信息资料递交给开发商预审,再传递给房管局复审。在招商地产一家楼盘的售楼部现场,证券时报·e公司记者亲身体会到楼市的火爆,众多购房客携全家出动,下至3岁小孩、上至80岁老人,均参与登记摇号,在他们眼中买到到就是赚到。

据记者了解,上述招商楼盘精装修1.3万元/㎡,其周边房龄偏老的二手房均价在1.7万元/㎡,而建造年代更近的万科金色乐府均价则高达2.6万元/㎡,单平米价格差最高超过1万元。最后,通过复审购房人超过4.39万名,而该楼盘入市的普通住宅仅400余套,最终普通购房者中签率仅0.9%,“荣登”成都首个中签率1%以下的新盘。

保刚需补丁难扭低中签率
摇号以来,成都主城区中签率持续走低,目前并无扭转趋势。其中,最具代表性的当属蓝光江安城,该项目第一次开盘摇号中签率为45%;但到了第二次开盘,虽蓝光江安城售价上涨,其摇号中签率却锐减至3.23%。此外,高端楼盘成都中铁西派城摇号中签率也从3.98%降至1.43%,西三环外绿地新里城中签率从首次的8.05%降到1.8%。
从政府摇号购房的初衷来看,这是为进一步规范商品住房销售行为,维护房地产市场秩序。但由于商品住房市场短期内供需不平衡,且存在同一家庭多个成员重复报名等情况,摇号中签率总体不高,尤其是刚需购房者难以买到。
2018年3月31日,进一步深化房地产市场分类调控,成都市房管局会同市司法局制定了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》(以下简称《补充通知》)。据《补充通知》要求,在支持棚改货币化安置住户优先摇号的基础上,支持住房刚需家庭依序优先摇号,有利于缓解刚需家庭自住购房困难。
《补充通知》明确:在全市行政区域范围内实行刚需家庭优先摇号选房;可选房源数量不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%。《补充通知》规定:适用优先摇号的刚需家庭,包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女,达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭;夫妻离异的,购房登记时离婚应已满三年;在成都市市行政区域内名下均无自有产权住房,自2016年10月1日以来无住房转让记录。

4月24日,位于成都锦江区三圣乡板块的龙湖天璞正式公布复核名单,这个从亮相就顶着“锦江及刚需第一摇”的楼盘备受关注。据证券时报·e公司记者了解到,龙湖天璞全部新推房源共449套,均为带装修房源(装修标准3986元/㎡),总体均价约为15000元/㎡。

其中,提供90套用于棚改货币化安置住户优先摇号选房,216套用于刚需家庭优先摇号选房,剩余房源用于普通购房者摇号。根据最终复试名单显示,共有86名棚改户参与摇号,中签率100%;刚需摇号人数达到5450名,中签率仅为4%;普通购房者为16931名,叠加刚需未中签人数计算,中签率更是低至0.65%。

进入5月,在市场等待长达一年多时间后,位于成都北门中环路中铁青秀未遮山终于拿证开盘。据成都房地产协会官网披露,青秀未遮山项目共推1056套带装修房源,清水均价1.1万元/㎡,装修价格分2398元/㎡、3148元/㎡和3398元/㎡三个档次。青秀未遮山销售人员告诉证券时报·e公司记者,该项目网上登记人数超过7万人,现场交资料购房者也有数万人之多,有可能刷新成都摇号楼盘登记人数的新高。

中铁青秀未遮山开盘现场盛况:排队递交购房资料人数一望无尽。

成都被住建部约谈遏炒作
2017年12月以来,成都共有210批次楼盘参与摇号登记,但在传统的中心新开楼盘数量极低。其中,成都核心的锦江、青羊、武侯、金牛、成华、高新等区合计仅有26批次新开楼盘,而龙泉驿、温江、双流、郫都、新都等近郊二圈层则贡献出88%摇号楼盘。
因此,在成都市区新房供应量长期过低的背景下,优质的生活配套以及便捷的交通使得二手房价格持续维持高位,持续加剧新盘追捧热潮。5月9日,住房城乡建设部官网披露,住建部负责人已就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。
据悉,此次住建部约谈强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。约谈特别指出,要求成都、太原切实采取有力措施,认真落实稳房价、稳租金的调控目标;要加快制定住房发展规划,有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房;加强资金管控,有效降低金融杠杆,防范市场风险;大力整顿规范市场秩序,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求。
显然,住建部对相关城市的房地产市场调控工作不尽满意,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。被约谈后,成都、太原两市政府负责表示,将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任,立即采取有力措施,确保市场稳定。
众所周知,作为遏制投机炒作手段,加大土地及商品房供应至关重要。通过成都市成华区官网,证券时报·e公司记者了解到,该区是成都土地储备最丰富的中心城区,现已整理出存量土地达9000余亩;到2020年,新增建设用地规模26.65平方公里,占五城区近1/3,位列全市第一位。
近日,据成都房地产协会官网披露,一季度新批准商品住房预售148批次、51108套,预售面积达到552万平方米,同比增加3.4%,商品房市场存在的供不应求的情况。记者从成都市房管局了解到,成都将继续加大商品住房供应,预计最近一个月还将推出70余个项目、360万平方米左右的商品住房,同时包括住房保障、人才安居、租购并举等多项措施也纷纷“上线”。
同时,成都建设部门一季度核准开工建设商品住房项目158个,比去年同期增加16个,开工面积1199万平方米,同比增长35%。成都市房管局相关负责人介绍称,按照《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021)》,2017年全市计划建设各类住房31万余套,3367万平方米,能充分满足居民的住房需求。截至2017年末,全市已建成城市住房521万套、5.01亿平方米,按城镇常住人口计算,人均住房建筑面积43.5平方米,基本居住需求已得到满足。

对此,有购房者对记者表示,房管局每出一次新的政策,他都觉得自己离房子更近了。但时间过去半年了,房地产调控政策也这么多次了,参加新盘摇号十余次,到现在还是没有中签新房。其实,在成都与之有同样遭遇的购房者不在少数,他们的日常若不是正在售楼部交资料,就是在通往售楼部的路上。 

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