:再添4个代建项目 轻资产模式加速下的建业地产千亿图景

2018年06月09日 09:18
来源:凤凰网房产 作者:lily

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融资难度大、拿地成本高、市场竞争持续激烈等多重压力下,代建成为具有品牌和技术优势的房企另辟蹊径的选择。 

6月7日晚间,建业地产发布公告称,其间接全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司作为委托人订立河南4个房地产项目委托管理合同,中原建业城市发展公司将通过代建、品牌输出和运营的方式经营4个房地产项目,并收取品牌费及绩效提成作为回报。 

2015年建业地产宣布向轻资产模式转型,3年时间公司发展的轻资产项目已达近百个,虽然守土河南、深耕区域的主要战略没有转向,但是依靠轻资产化实现规模增长,建业地产试图进行自我变革。 

3年内87个轻资产项目 

从7日晚间的具体公告内容看,2018年5月7日,中原建业作为受托人与苗洁、田伟、祖英杰和宋杰为担保人及商丘帝城为委托人,订立房地产项目开发委托管理合同,即商丘市春天里二期项目委托管理合同,为期36个月,计划建筑面积约5.82万平方米。 

根据商丘市春天里二期项目委托管理合同,商丘帝城委托中原建业在河南商丘春光路东侧、康林路西侧、红星路南侧、幸运路北侧地块上开发、经营及管理该委托管理合同的房地产项目,而中原建业收取品牌费及绩效提成作为回报。 

三年前,建业集团董事长胡葆森曾在集团的新蓝海转型发布会上提出,未来将以轻资产为主要模式,用3~5年时间实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。此后,建业地产便在轻资产转型道路上持续发力。 

凤凰网房产发现,继2015年获得3个项目后,建业地产轻资产板块开始快速扩张。截至2016年底,共完成36个轻资产项目合约的签订。而到了2017年底,这一数字已经达到75个。而6月7日最新发布的公告显示,其轻资产项目共达到87个,覆盖河南省和海南省的56个市县。 

在这些轻资产项目上,建业地产以代建入股项目或者另外收取该等代建项目的管理费、品牌使用费及超额利润分享费或绩效提成来获取利润。在3个月前的2017年业绩会上,CEO袁旭俊底气十足地说道,“轻资产项目在2017年实现3.5亿元的收入,由于轻资产项目仅是管理输出,毛利率很高,2017年贡献了2亿元的利润。” 

他同时表示,“2018年我们的轻资产总项目会超过100个”。如今看来,在稳步增速的发展进程中,建业地产当前的成绩与其初步目标已相隔不远。 

轻资产能成“万金油”? 

年报显示,建业地产2017年度公司共实现合同销售金额304.15亿元,同比增长51%。基于这样的数字和建业的发展战略,业界也有对其曾提出的在2022年市场份额达15%、规模破千亿的目标持质疑态度。一方面缘于以轻资产为主要模式很难拿走收益大头,另一方面,固守河南地区的发展战略也成为其业绩“做不大”的绊脚石。 

在接受凤凰网房产专访时,易 居研究院智库中心研究总监严跃进指出,代建业务虽然能够降低资金方面的压力,但因为产生代建合作,也使得潜在收益会减少,机会成本相对增加,如果单纯通过轻资产来运作,可能又会变为准建筑承包商的企业属性,这样对于项目把控权或话语权其实是有损害的,一方面建业如果没有太大的把控权,分成比例也不会很高;另一方面代建业务终归只能分享其中一定比例的收益,是在为别人作嫁衣。 

也有业内人士表示,代建是用别人的钱做别人的事,自己只拿收益的一部分,现金流是不够的。而只有强劲的现金流滚动,才能做大、做强。所以代建只能是主业之外的“锦上添花”,不能成为支撑类的业务。 河南人口总量有一亿多人,经济总量排在全国前五,可以说论人口数量、论经济体量,河南都是各大房企的必争之地,尤其在房企巨头加速布局三四线城市的今天。 

然而,无论是轻资产还是重资产,河南都是建业纵深布局的主战场。“之所以在2000年的时候我们就确定不出河南,是因为当时政府提出了 ‘中原城市群’的概念。18年过去了,当时构思的中原城市群现在基本上都变成了现实,包括郑汴一体化、郑许一体化,中原城市群不断地发力。”胡葆森在2017年业绩会上称。 

固守河南阵地的建业,却没能敌过外来企业的围剿。年报显示,建业地产2017在河南省市场占有率仅为4.3%,即便计入70亿元的代建销售额,市占率也仅有5.2%,生存空间遭遇空前挤压。 

2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜数据显示,建业地产以65.77亿元的权益金额排在第6位。排在前3位的正商地产、康桥地产、永威地产均为本土房企。而作为2012年后入局郑州市场的万科,最新排位第四,在郑州拿下了103.9亿元销售额。 或许“沉下去,跳出来”是建业最理想化的发展之路,以河南为重心,辐射全国,才是其应有的漂亮打法。 

审视建业的战略布局,严跃进表示,河南地区的房地产市场,呈现了比较活跃的态势,即围绕郑州市场的周边各类地级市,实际上都是有较好的发展机会的,销售市场也比较活跃。所以从这个角度看,当前三四线城市比较宽松,这是有助于建业地产在业务上发力的,类似的发力充分说明了一点,即此类房企总体上会有一个较为明显的投资机会,而且销售业绩也容易提升。但建议此类企业在资金方面应该有一个全国化的运作,适当考虑到河南省外进行布局。

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