:?深入解读房山价值? 刚需首选之地

2018年06月22日 09:16
来源:凤凰网房产

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房价按照资源集中度逐次分布,在没有政治资源,没有商业资源,没有教育医疗资源,没有人力智力资源的地区,房价涨势缓慢 ;而在资源集中度高的地区,人口净流入,房价会竞价升高。

                                             

几年前,房山大兴都被称为北京刚需的首先地,房价也差不多。如今,房山又是引进教育资源,又是兴建配套,又是治理生态环境,刚需嗖嗖的往房山跑,房子均价也只有32176 元/平方米。很明显是价值洼地。房山西部有山脉,定位是生态涵养区。房山城建2004-2020总体规划中,和北京整体相关的只有一条:疏散中心城人口。所以,产业以及投资升值什么的先放一边,只要生活配套完善,医疗教育跟得上,交通条件满足,距主城区较近的地段生活方便,房价跟其他区域相比又占优势,那么,房山成为刚需首选地当仁不让。心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。房山区这个价值洼地引来广大刚需者青睐。

长阳—CSD下活跃商业区

板块分析:房山板块中最火的莫过于长阳,也是目前发展最成熟的区域,当然价格也是最高的。

交通:长阳板块紧邻地铁房山线,距离天安门约22公里,交通较为便捷。

商业:长阳处于房山CSD中央休闲购物区最核心的部分,包含首创奥特莱斯等大型商业综合体,整体商业氛围良好,从社区商业、临街商业到大型购物中心一应俱全。

教育:长阳包含有北京四幼、皇城根小学、北京小学长阳分校、北京四中房山校区等热门学校,教育配套较为完善。

医疗:板块内包含大型医院较少,综合就医需求可能需要去到就近的良乡板块。

长阳的新盘集中度很高,二手盘也基本是次新房。有较多知名开发商在该地区拿地,有成规模的住宅小区已经交房入住,社区底商大部分也已经接近成熟,简单的配套设施大多也己交付使用。

良乡—高速发展的教育区

板块分析:良乡现在分为大学城和老城区。

交通:即将开通的京石城际、房山线良乡站。

商业:目前良乡板块的商业业态以临街商业、写字楼为主,传统中小型百货也比较发达。

教育:北京第一实验小学、北师大良乡附中、良乡中学等热门学校,教育配套相对完善。

医疗:良乡医院和北京妇产医院房山医院,就医方便。

良乡的腾飞大学城起了至关重要的因素。良乡大学城高素质人才培训,带来许多的高精尖技术企业的同时,数万大学生也带来了不可估量的经济就业与消费。

房山地铁线的修建完全躲开了过去的老城区,也就是房山区的镇政府所在,地铁线路的开通其实并没有给良乡老城区带来多少福利,但这个区域实际上集中了大部分人口,未来要发挥这些人口资源的优势,更期待京石城际的开通。

阎村—地铁延线的福利区

板块分析:阎村在6环边,除了大片耕地还有低矮的破房子。

交通:区域内有燕房线主干线经过,在阎村、阎村北、大紫草坞和星城均有设站。

商业:目前区域内的生活配套主要依赖沿街小铺和社区底商,成规模、上档次的大型配套接近于无。连良乡的老城都不如,更不要与长阳比了。

教育:暂时无重点学校。

医疗:北京同济东方中西医结合医院、燕化凤凰医院分院。

因为阎村处在西南角,位置距离主城区很远了,而且目前配套和环境差很多, 交通方面,如果点对点出行,地铁还是很方便的,如果不是的话就不如自驾出行,因为区域内有六环、京石路、京周路等主干道分布。

阎村这两个新盘的品质都很好,唯一美中不足的是京西悦府是毛坯交房并且房价还不低于长阳、良乡相同品质的楼盘,价位上不占优势,而且周边环境一般,配套也很不完善。天恒乐墅品质有保障,位置微偏,周边环境还需完善,建筑形式新颖,因为属于别墅美中不足的是人气相对较少。

相对来说阎村待开发的空间还是很大的,随着多个项目的成长和后期配套跟上,不能说没有前景,但若没有更大的利好,也仅限于此了,后期上涨空间没有想象的那么大。

窦店—房山的价格洼地区

板块分析:窦店位于房山区南六环外,离涿州很近。

交通:窦店的交通是个硬伤,目前没地铁,公交也不多,自驾又容易堵车。

商业:随着长安汽车工厂落户窦店,生活配套由主要依赖沿街小铺和社区底商开始向上档次的大型配套过度。

教育:无重点学校。

医疗:无大型医院,主要以社区卫生院为主。

窦店楼盘最大的特点,两个字:便宜,是房山的“低价担当”。房价基本在2-3.5万/㎡,北京城建·琨廷品质好,适合改善,汇金·世界城枫丹郡价格低,高速口,毛坯交房,适合小资金进入,适合入手,周边配套看上去老旧,但基本还是比较全。未来涨幅应该是很可观。

未来房山线西延线也将在窦店地区设站,并有京广铁路穿境而过、京石高速公路、107国道贯穿全镇南北。如果京石城际在窦店设站,那这个利好对于窦店帮助很大。大的方向上看,京津冀的整体发展策略也是要向东南发展,对比同价位的窦店和燕山,更看好窦店的发展潜力。

燕山—养老界的生态涵养区

板块分析:燕山楼市分两个小版块,地铁区域和901公交区域。相比地铁出行,远不如公交方便,901到市区六里桥1个多小时,一般不堵车,而地铁到六里桥距离长绕行多耗费的时间太长。

交通:地铁燕山站、公交。

商业:生活配套主要由商业街和社区底商组成。

教育:无重点学校。

医疗:燕山地区社区服务中心。

房山的西部是生态涵养区,燕山的整体环境还不错,应该说适合养老。但产业发展相对滞后,而且距离主城区太远。燕山地区对房山区而言,财政收入所占的比例不算大。

燕山这个区域大多是八九十年代的老房子。燕山地铁站旁边主要以大户型为主,901公交周边的房价比地铁周边均价便宜1-2千,此处不建议刚需考虑。

购房建议

想要在房山置业的人士,推荐重点关注长阳和良乡板块。离北京市区近的长阳无疑是房山置业的首选,距离、商业还有更容易规划发展的空间都是向上的。良乡得益于大学城人才基地,绝对有发力的资本。对于预算低的刚需,推荐重点关注窦店。北京向东南方向发展的大势所趋,加上未来京石城际的开通在窦店设站是个福利。

五和万科长阳天地

楼盘地址:房山长阳镇城铁篱笆房站北侧500米

楼盘动态:项目目前均价约为53000元/平米,户型为95平米-105平米三居,仅剩少量房源,非毛坯交房,现房入住,70年产权。

咨询电话:4008185005 - 61821


五和万科长阳天地

在售 五和万科长阳天地 均价:5.3万元/m2

[ 房山? 长阳 ]长阳镇城铁篱笆房站北侧500米

效果图(8)实景图(10)样板间图(12)

住宅普通住宅4008185005 - 61821


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金樾和著

楼盘地址:房山北京市房山区良乡镇

楼盘动态:项目近期开盘,主力户型为89平3居室和127平4居室,预计均价38994-40994万/平。

询电话:4008185005 - 31350


金樾和著

待售 金樾和著 均价:3.9万元/m2

[ 房山? 良乡 ]北京市房山区良乡镇

效果图(4)规划图(1)户型图(2)

住宅普通住宅4008185005 - 31350


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五矿名品

楼盘地址:房山良乡大学城站向东约800米路南

楼盘动态:项目洋房和跃层产品在售,目前均价约51000元/平米左右。

咨询电话:4008185005 – 17098


五矿名品

在售 五矿名品 均价:5.1万元/m2

[ 房山? 良乡 ]良乡大学城站向东约800米路南

效果图(10)实景图(39)样板间图(7)

住宅普通住宅4008185005 - 17098


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中粮·京西祥云

楼盘地址:房山线地铁稻田站北行800米处

楼盘动态:项目主推户型为115-140平住宅。仅剩少量140㎡四居在售,均价约58000元/平-64000元/平。预计后期有新房源推出,信息待定。项目预计2019年年底非毛坯交房。

咨询电话:4008185005 - 80883


中粮·京西祥云

在售 中粮·京西祥云 均价:5.8万元/m2

[ 房山? ]房山线地铁稻田站北行800米处

效果图(3)实景图(1)样板间图(15)

住宅普通住宅4008185005 - 80883


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天恒京西悦府

楼盘地址:房山京港澳高速阎村出口西行约1.5公里

楼盘动态:项目现洋房在售,122平3居售价约38000-42000元/平。项目别墅产品待售,预计总价约800万元/套。

咨询电话:4008185005 – 56591


天恒京西悦府

在售 天恒京西悦府 均价:3.8万元/m2

[ 房山? 阎村城关 ]京港澳高速阎村出口西行约1.5公里

效果图(3)样板间图(3)规划图(1)

住宅普通住宅4008185005 - 56591


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万年·广阳郡九号

楼盘地址:房山良乡大学城地铁站东约1000米

楼盘动态:项目目前在售户型面积为166平米,189平米,均价约为60000元/平,总价约830万-1100万元/套,剩余54套,现有特价房,总价约830万/套。

咨询电话:4008185005 - 47596


万年·广阳郡九号

在售 万年·广阳郡九号 均价:6万元/m2

[ 房山? 长阳 ]良乡大学城地铁站东约1000米

效果图(26)实景图(10)样板间图(5)

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