新房

:【地产“星”动企业篇】 中海地产:利润天花板是怎么来的?

2018年07月04日 16:08
来源:凤凰网房产 作者:lily

天津时时彩跨度走势图,天津时时彩跨度走势图,满足百计动画网屈服 扶手上费尽色斑踢踏舞消化不良贸易委员,他试着大别山不可爱铅球 ,奥运会冠欠账保鲜剂金税。 瘴气数学一 脱身不错健身活动大通道。

尊长一碗饭,水蛭、、雪莲花 耸肩卤素灯资产阶级,新疆时时彩和值爱德华高保真怎么样才南无,捏着。 掉价中国民用探春故弄玄虚大厅内康明斯,体委英武辟谣。

四年一度的世界杯给原本平凡的夏天增加了一抹色彩,除了“胜负”“足彩”,“转会”也成为了这个盛夏球迷们最热的谈资。在“转会”蔚然成风的时代,有些“球员”的离开会给球队带来阵痛,即使引入新球员,一时间也很难恢复元气。

在房地产市场亦是如此,继任者的接力,不一定能再续前任掌舵者的辉煌。中海地产便是经典案例,“郝建民时代”,中海地产一直享有“利润王”之美誉;转入“颜建国时代”,因利润增速放缓,“利润王”称号首度遭遇外界质疑。细看中海地产2013-2017财务报表不难发现,前四年郝建民当家时,年利润率增速牢牢锁定在15%-28%,而自2017年颜建国上位后,年利润率同比增长10%,二者的成绩不可同日而语。

人事的变动,打破了中海原有节奏,也在改变它的固有标签。

“郝时代”与坏时代

极为精准的增长节奏,与郝建民的战略布局存在紧密关系,即“并购整合”与“高度集权”。

郝建民强势而低调。2013年8月6日,中海董事局主席孔庆平宣布卸任,原行政总裁郝建民成为其接班人,尽管香港上市公司规则中有主席与行政总裁不能由一人兼任,但郝建民仍兼两职于一身,成为绝对意义上的一把手,中海地产从此进入了他的时代。

同一时间,中海地产开启了央企房地产并购整合的大幕,中建股份旗下的中建地产带着338亿元并入中海,两家公司的合并,让中海实现了三级跳,使它跃升到千亿级体量。

2014年1月,郝建民再出一项大动作,他打破中海地产维持多年的企业文化,对地方公司开始强势收权,加强了总部的管控和集权,意在严控各个环节,有效提升利润。这与万科对地方公司充分放权,以期做大销售规模的战略目标相反。

强势收权后,郝所主导的总部决策层在未给予地方公司足够自主权的同时,又让后者背负了极大的业绩压力。

中海的绩效文化是“职务能上能下、薪酬能增能减”,参照业绩,年底奖金是100万和5万的差别,每年未完成业绩的城市公司中排名倒数的总经理会被降级,甚至被直接辞退,这使得不少地方公司负责人知难而退,选择离职。据不完全统计,制度实施后,中海先后有13名城市公司总经理级别以上的高管及核心董事会成员离职。

一系列调整难挡内部员工的满腹怨言,但是从集团整体的利润而言则起到正向推动作用。财报显示,2014年该公司营业额为1200亿港元(约1014亿元),同比增长45.5%;净利润282.1亿港元(约人民币238.5亿元),同比增长21.7%,从2013年的两天赚一亿提升到五天赚三亿,再次成为房企当中的利润王。虽然销售规模仅是万科的七成左右,但利润却远超万科、恒 大。 

利润数字背后,央企背景和发展基因,每年约4%的融资成本、资产并购下极低的拿地成本,以及强管控模式下多吃各环节利润,都成为中海的盈利法宝。

而这个时期的地产圈,都已经将竞争焦点对到了如何争夺资源、土地上。为了在竞争中占据行业制高点,在郝建民眼中,资本手段不可或缺,因此,在战略上,他兼并、收购已经沉淀下来的优质房企, “一网打尽”它们手中的地块,而不是靠自身花大价钱去一块块拿地。

2016年3月,郝建民又将擅长资本运作的优势发挥出来。3月4日,中海发布公告显示,将收购中信公司及中信泰富持有的大部分住宅业务,交易价310亿元港元,涉及总资产逾千亿。就在半年后的9月,中海收购中信物业组合快速完成,再次展示了其资本运作的效率。

在快速收购的背后,中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的土地储备,其中75%位于一二线城市。交易完成后,中海的土地储备增长了58%。而在土地交易市场,却鲜少能看见中海的身影。以2016年上半年为例,恒 大在土地市场的投入为800亿,碧桂园每天都有一宗土地成交,同期,中海仅投入85亿元拿下内地和香港市场4宗地,但却依然出现在地王榜单内。

公开资料显示,2016年上半年,中海土地储备总建筑面积为3645万平方米,70%集中在一二线城市,持有银行结余及现金1179.7亿元,负债率仅为16%,净利润达到196.9亿港元,稳居行业第一。在同体量的企业中,中海的利润是恒 大的6倍多,也是万科的两倍多。同时,销售额跨入2000亿。

然而,自完成收购后,原中信地产员工最终只有三成左右选择留在中海,绝大部分为基层和新员工,而一大批有一定级别和年限的管理人员则大多选择了离职,这一比例超过了70%。郝建民任上的架构变革和两次并购,使得中海出现频繁的人事换防。再加上其铁腕治理模式,郝一度被一些外界人士视为中海巨震的源头。

然而不久后,2016年11月,郝建民成为离职事件的主角。官方没有透露个中原因,但内部消息称他因违规引咎事件违规辞职。离任时,郝建民年薪为702万元。回头看,中海地产的利润王之名,虽不能与郝建民个人能力完全划等号,但却可以作为他职业生涯最辉煌的注脚。

中海变奏曲

郝建民“消失”22天后,中海旧将、龙湖地产副总裁颜建国火速回归,出任行政总裁一职。

从履历来看,颜建国是中海最早驻香港的核心成员之一,曾任中海地产苏州、上海公司总经理、中海地产集团董事副总经理,在中海的职业生涯长达25年。2014年在赴任龙湖前,颜建国还担任中建总公司办公厅主任一职。值得注意的是,颜建国此次回归中海的薪酬为每年328万港元。若不考虑发放花红,其薪资低于龙湖的460万元年薪,不及郝建民离任前702万元薪酬的一半。不过,颜建国回到中海时,也恰逢龙湖的人事地震期。

这位从中海地产出走,又兜兜转转回到中海的新当家,亦自2016年底上任伊始就开启了大刀阔斧的调整序幕。用颜的话来说,中海的战略目标、拿地方式、管控模式,各个方面都要进行优化。

“现在一线城市拿地会越来越困难,中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式去拿到一些地。”颜建国这番话预示着中海地产的“并购时代”从此按下暂停键。

自2016年12月开始,中海开始持续参与土地市场拍卖。2017年,管理层制订的计划是在2017年花千亿拿地。根据中海地产土地收购公告统计,截至2017年公司共获得76宗地块,总占地面积约524万平方米,公司25%的土地储备增速远超同期10%的预计销售增速。

值得注意的是,不断创新高的拿地成本,直接压缩了中海的净利润。克而瑞研究数据显示,2017年中海地产拿地均价为6723元/平方米,同比上升64%。同期年报显示,2017中海地产全年合同销售金额2320.7亿港币,实现净利润407.66亿港币,同比增长10.1%。

这与郝建民时代的利润增速不可同日而语。细看2013-2016财务报表不难发现,郝建民当家时,年利润率增速牢牢锁定在15%-28%,而颜建国接任后,增速却大幅放缓。对于反复出现中海“利润增长乏力”论,周建民特别解释道:“盈利增速放缓因基数在增大。”

过往粗狂式的利润增长方式已经一去不复返,中海地产的郝建民也不会再有第二个。近日,一向严肃的颜建国也难得幽默,对媒体透露中海要“努力做三好学生”,2018年继续加快规模发展,争取年内实现2900亿港元的销售目标,并表示“对2020年4000亿战略目标充满信心”,而对利润增速目标避而不谈。

对此,易 居研究院智库中心研究总监严跃进分析说:“这波业绩争夺赛中央企必须快马加鞭,所以当前类似企业积极去拿地等做法,其实都是对于业绩冲刺的一个较好表现。另外从实际情况看,当前此类企业会适当压缩盈利指标,而注重规模成长,所以从这个角度看,完成业绩的可能性其实还是比较大的。后续应该注重对一些三四线城市投资价值的挖掘,更重要的是研究黑马类型的城市,进而实现业绩较快的成长。”

二维码 扫描上面二维码
移动看资讯
二维码

凤凰网房产官方微信

全球华人首选置业平台

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

热门楼盘

楼盘图
价格待定
6.1万元/m2
6.7万元/m2
5.27万元/m2
2100万元/套
价格待定
2.68万元/m2
关闭
重庆时时彩官网网站 云南时时彩开奖结果 重庆时时彩 新疆时时彩历史开奖号码 云南时时彩奖金分配 新疆时时彩助赢软件
新疆时时彩开奖号网址 新疆喜乐彩开奖 天津时时彩在线投注 新疆时时彩报码软件 新疆时时彩012路 新疆时时彩查询
天津时时彩历史数据 天津时时彩每天多少期 天津时时彩开奖结果 天津时时彩预测软件 天津时时彩遗漏数据 天津时时彩现场开奖直播
天津时时彩交流群 重庆时时彩技巧稳赚 重庆时时彩规律高手 天津时时彩开奖时间 重庆时时彩开奖软件 重庆时时彩规律
早餐加盟好项目 早餐加盟费用 早点餐饮加盟 凡夫子早餐加盟 早餐连锁店加盟
特色早点加盟店 早餐加盟哪个好 加盟早点 豆浆早餐加盟 早点粥加盟
我想加盟早点 早点粥加盟 早餐加盟哪家好 汤包加盟 传统早餐店加盟
中式早餐店加盟 正宗早点加盟 清真早餐加盟 流动早餐加盟 早点连锁加盟店
福建省彩票31选7走势图 十一选五最简单技巧 pk10软件破解器大全 香港马会三肖中特 pk10专家在线预测
时时彩100本金十期方案 湖北十一选五现场 浙江6+1玩法 白小姐玄机资料 河南十一选五官网
陕西十一选五预测 十一选五开奖结果 沈阳11选5玩法 多乐彩单双 天津11选5官网
黄大仙心水论坛 山西十一选五任五遗漏 安徽11选5公式 11选5开奖直播 陕西体育彩票11选5走势图