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:中国地产六方会谈:下一个十年中国地产的想象力

2018年07月23日 17:32
来源:凤凰网房产

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【主持人】1998年开始福利分房,我国的房地产市场已经发展了两个10年,20年来房地产市场获得了很大的发展,很多人通过市场买到了自己想要买的房子,但是我们也迎来了房价不断攀升的让很多人非常望价兴叹的市场,下一个10年是怎样的,目前禁炒作控资质去杠杆严调控的情况下,房地产市场未来如何走。“十九大”报告也对未来的房地产市场提出了蓝图式的规划,为我们提供别样的房地产实践路径,它将会对中国的其他地区是否会产生示范效应,是否可以成为广大地区复制的样板,这是我们密切关注的。

第一场圣象·中国地产六方会谈的主题是:“下一个十年中国地产的想象力”,有请论坛的嘉宾:

主持人吴伯凡:财经评论员、知名媒体人、学者

孟晓苏国务院发展研究中心REITs课题组组长、中房集团理事长

顾云昌住建部住房政策专家委员会副主任

陈淮著名经济学家、中国社科院大学城乡建设经济系主任,博导

施永青中原集团主席兼总裁

单伟豹全联房地产商会副会长、路劲地产集团董事局主席

张晓梅山水文园集团执行董事兼CEO

徐树山天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁

【主持人吴伯凡】这场对话人很多,时间很短,5点必须结束,各位老师和嘉宾说话的时候,一定要言简意赅,否则三位嘉宾就要延误飞机。这场圆桌对话的主题是“下一个十年中国地产的想象力”,什么叫做下一个十年,其实就是一个行业未来的远见,是企业和个人最重要的竞争力。在座的各位都是地产行业的研究者和实践者,对于未来十年想象力和行业远见是非常关注的话题,这一场希望可以打开大家的脑洞。

想象力就是行业远见,如何有意识的针对未来已经出现的趋势,有意识的结束属于昨天的战争,有意识的悄悄开启属于未来的战争,吃在碗里,看着锅里,想在心里,只有这样才可以在下一个十年,才可以从容和快速的获得先机。过去二十年产生的开发模式还可以持续多久,开启未来想象之前,必须要回答这个问题。

孟晓苏:说到想象力,我自认为比较有想象力的人。我35岁到海南的时候,就提过海南的西瓜为什么不能到北京卖,他们脑洞打开,将西瓜运到市场上卖,第二年在中南海能吃到海南的西瓜。

【主持人吴伯凡】红利还有多少?

孟晓苏:我认为房地产开发的传统模式,还是主要的模式。因为中国老百姓需要住房,规模化的开发还需要。未来一段时间追求量和质,同时需要这两个方面,是老百姓不断增长的需要。因此,我认为中国的房地产开发,还有比较长的好光景,讲完了。

【主持人吴伯凡】言简意赅,传统的开发模式的红利还是很长的,陈老师是如何看待的?

陈淮:我觉得这个问题问的过了,不是问开发企业或者是房地产还有多久的红利,而是说中国居民的消费群体,住房满足程度还有多大程度没有得到满足。不要站在自己的角度说话,首先脑洞就应该是永远站在客户这边,它还需要什么,我还想赚多少钱,只要想到这方面的需求,就会有钱赚。

第二,住房的事情,其实跟穿衣服一样,基本需求,改善性需求,享受性需求和奢侈性需求。坦率的说,目前中国城镇居民绝大部分人在基本的需求上,已经得到了满足,或者是即将得到满足,我们走过了严重的住房危机的阶段。我们那个城市有多少人是住在马路上,现在这个阶段已经过去了。成规模地进入改善性需求,也不过是最近三至五年的阶段,部分的群体进入享受性的需求,由于市场的原因,传统的原因,远远没有得到满足。举个例子说,开发商开发豪宅的时候,车位是怎样,他们说1:1,在座的各位,你们家一个车位够吗?我没有说地下双车库,前后双花园,功能和享受性需求差别很大,更不要说奢侈性的需求,我认为前景还有很大。

“十九大”提出一个目标,什么目标?我们走过了温饱的小康,马上要走进全面的小康。再往下一步,是怎样的目标?就是现代化。我们2035年离现在并不是很遥远,香港回归到现在已经20年了,我们叫做基本实现现代化。2050年中国要成为现代化的强国,你就想想,我们老百姓的住房,身边的亲戚朋友,左邻右舍有多少人的住房堪称达到现代化或者是基本现代化,你就知道这个行业要走多远了。我说的还是北上广超大城市。北京还有一半以长的人住在房改房里面,卫生间不能叫做卫生间,只能叫做厕所,上海还有一半的人住在弄堂里面。

不是我能赚多少钱,而是消费者有多少需求没有得到满足。消费者很大的需求,不一定你就死或者是你不赚钱。2000年的时候,家电行业经过一轮洗牌,他们在八、九十年代曾经辉煌,买冰箱和洗衣机的时候要厂长批条子。2000年的时候,全家电行业亏损,当年卖了2100万,严重的过剩。但是去年中国卖了多说台家电是1.7亿台。当年辉煌的企业,基本死光了,不要跟我说有多少年的辉煌,盈利的不一定是你的。

【主持人吴伯凡】需求是复杂的关口,陈老师给我们开了一个三棱镜,折射出来有很多,满足的需求有很多,因此这个模式是非常复杂的,不能一概而论。

顾主任这个模式您是最熟悉的,还可以持续多久,或者是这个模式是不是可以细分,随着细分和时间的延续,各个阶段又是什么样子的。

顾云昌:“十九大”提出很好的词,“美好生活”,其实我们现在想想所有一切的供给,都是由需求促进的。过去的二十年因为住房短缺,这个时候,开发商赚到的红利主要是机会,下一个二十年,恐怕需求面会发生变化,量不会像过去二十年快速的发展。但是质量会大幅度的提升,这就提出了问题,我们的供给如何改革。过去是机会红利,以后恐怕是量的红利,集约型的红利,创新的红利,红利和利润的来源是变化的,这是需求导致供给侧的变化,改革成功了,需求得到了满足,才可以实现红利。如果简单的说房地产的红利是这样的,我先简单的说这些,谢谢。

【主持人吴伯凡】您昨天讲了要进一步的创新未来的开发模式,需求决定了升级,决定了开发模式不能急功近利,否则不能赚钱,至少不会赚到那么多的钱。

施永青:我个人的想象力不值得重视,要了解市场,市场是很多人一起的表现。我去看看其他的人或者是市场中的人对未来的看法。我发现股市中房地产开发商的PE不高,说明这个行业的前景不太好。我看看销售量很高,利润也会很高,股价应该升得很高才对,但是升的不多。是不是代表投资者对他们的前景不太看好。我看到一种情况,未来房地产靠地价上升的能力,可能会出现问题了。如果地价上升的话,怎么会有人搞轻资产,就是不拥有资产,只是提供代建代管,没有地价上升的得益。现在大家说房地产赚什么钱,不是你的增值,而是社会生产力上升。

【主持人吴伯凡】囤地赚来的。

施永青:如果地还有升的价值,没有理由做轻资产,代人赚钱,人家赚大头,你赚小头。我就是提供服务的,赚5%左右,开发商不会赚这么少,因此他们做轻资产的一个原因,我认为担心未来增值的能力比较低,溢价能力比较低,经营风险相对大,才会做轻资产和利润不高的生意。另外很多人愿意做长租公寓,也是地产价格不升的情况下,才有人看租金回报率。前两年家里装修,我搬到外面去,让人来装修。正常的情况下,你住一段时间,但是我看到香港房价在升。我就买下来才会装修,结果我装修后,就不能住了。因为我住了一段时间,房价升了比当初还要高。在这种情况下,为什么这么多人愿意投长租公寓,是不是代表地价上升的潜力不高了,如果地价上升潜力不高了,有没有其他的理由。问题在于,我看很多人不看好地价上升,因此我担心未来十年是不是真的地价上升赚钱的机会会减少,这是的看法。

【主持人吴伯凡】有一种最极端的开发模式,就是买地几年,然后放了几年,然后再开发,就可以赚地价上升的模式,您认为这种模式会遇到挑战。接下来请单总谈谈看法。

单伟豹:中国的人口红利,基本上没有了。我们与东盟国家相比人口红利逐渐减少,老龄化逐渐提升。中国有一个东西永远的存在,就是非常庞大的市场。现在的房地产是13万亿元左右,我相信将来不会怎么降,怎么也会达到10万亿元以上,这么庞大的市场。一个企业做1000亿元,不过占1%,这种情况下,传统的房地产没得做,我不大相信。整个产业中占1%,只要你做得好,你一定会赚钱的。也不是10年或者是20年,我认为永远的问题,只要你做得好。我对于传统的房地产还是的看好,而且是无止境的。

张晓梅:我的总结叫做1033”,10是指十年,我特别同意单总的结论,只要中国的城镇化存在和巨大的市场存在,至少10年以上的红利。“3”是指三个纬度,不能简单的看红利,分别是行业、企业和消费者。最后的“3”是指三个关键词,从行业的角度未来的红利集中在某些企业的身上,从企业的角度,将会从空间变成内容。红利的集中会从空间的制造变成内容的提升,消费者将从投资行为变成人居行为,对于美好生活的向往,将会支撑红利持续的成长。

【主持人吴伯凡】过去买房子就像买股票,不在乎股票好不好看,现在要内容了。最后请徐总发言。

徐树山:我从两个方面谈论房地产未来十年的看法,房地产分两块,一块叫做房地产企业,一块叫做房地产资产。目前,房地产企业存在的现状,几乎都是规模化发展+同质化业务的模式。几乎所有的企业都在追求规模,一般来说,聚集到盈利方面,第一方面可以说得过去,其次是追求销售的规模,所有的行为几乎都是做销售或者是说做增量地产。大小房地产都是这样的状态,未来的十年,我们的市场,我们的土地资源,包括产品需求,肯定不是这个样子。规模会受到约束,而且会逐渐下降,产品会是多元的。企业的现状和未来市场的变化,会发生根本的矛盾。所以,我的判断,不要说十年,五年后现在的企业生存会出现问题。与盈利大小没有关系,因为发展模式需要规模化的发展。我们都知道,市场在萎缩,不可能永远是增量的市场。房地产的概念,将来要转移到存量市场,或者是经营房地产。作为房地产企业,将来要面临5—10年的判断。作为房地产的资产,我是乐观的,将来是一路高涨的,一定会升值的,为什么?因为,房地产市场谈论的是比较大的一二线城市。唯一判断资产是否升值的标准,就是净流入人口还是净留出人口。如果人口再流入,资产就是有升值的空间。其他的租售比,等等理论,我感觉说不清楚,因为租售市场根本没有成熟,还没有变成主流的市场。现在拿西方和欧美租售比成熟市场作为判断的标准,我觉得不是一个结论,这是很难说清楚的。

【主持人吴伯凡】总而言之从规模的扩张,自发竞争变成有存量的模式下,需要新的增长模式。

徐树山:所以说资产将来要升值的,人口往大城市流入,资产会增值的,存量层面上予以实现。

【主持人吴伯凡】我提出两个问题,一、惯性增长肯定会持续一段时间,但是企业不可能总是被惯性所驱动,惯性既是红利,也是绑架。惯性消失的时候,不主动进行第二曲线的话,你就待在哪里了。第一个问题惯性增长和主动变轨,如何处理好两者的关系。二、住房新制度下的方程式,就是由变量形成的算式,包括有偿变量变得越来越多,算法越来越复杂的情况下,新住房制度给未来的房地产企业提供了什么样的挑战和机遇。

孟晓苏:两个问题有点一致性,都是问未来发展是不是需要创新的问题。我觉得,关于新制度的问题,大家已经看得很清楚了,国家提倡的是租售并举,共享产权房,城市的资金流向农村流转地,资产证券化,应该围绕企业运行的参数,这些对于企业而言不是坏事,而是好事。传统的开发需要企业提供各种各样的商品房和带有政策含量的住房。另一方面新的制度下,土地制度的变革,不再是政府一家,包括住房营销模式的变革,不光是把房子卖掉,是通过租赁,甚至通过资产证券化支持租赁,给企业提供了新的经营范围和经营内容,通知不是所有的企业都可以适应的。与其让企业努力的创新,不如更好的推动政府管理机构在这些方面推动创新,包括施行哪些制度变革,通过制度创新使得企业的产品能够创新,我讲完了。

陈淮:这两个问题,我不大懂,惯性是媒体语言,不是经济学的语言,什么叫惯性?我们说通俗一些,一块地会涨价吗?十年前就干,今天还干,为什么一块地拿来开发的时候会涨价,不是你种下了摇钱树,因为政府和环境在周边不断的改善。因为旁边修路和修地,整治河道,建立垃圾集中处理,公共设施更加的完善,因此一块地会涨价。大城市和超大城市的扩张过程中,人口为什么会导致房价上涨,中心不够住,核心区就变得更加的稀缺。你上大学,班里只有十个男生和十个女生,如果又来了十个女生,床位就不够分配了。中国的城市现代化恐怕才走了初级班的阶段,例如城市内涝,不仅仅是深圳、长沙、武汉,长期干旱的兰州和呼和浩特都内涝,城市减灾防灾能力非常的脆弱。

现在提倡地下管廊,叫停了地铁,因为大家都想上地铁,因为大家都希望地价上涨。开发商不要认为拿了土地,地价上涨了,钱就是你的。一万元拿的地,卖的时候,上涨到二万,你是不是多赚了一万元,错了。理论上假设,同样地段重置成本就是二万,除非你金盆洗手,不然同样的生产资料要素,你要花一万元,这个钱没有装到你的兜里。哪里有什么新住房制度,政府给谁定了住房制度,我们在向市场经济转变的过程中,现代化迈进的过程中,老百姓的住房制度只有几个。

第一,每个人不停步的希望住大房子,好房子,好环境的房子,这个制度恐怕是停不下来的,停下来的话,老百姓也不会干,这就是美好生活的愿望。第二,与国际惯例接轨的制度,8—10年后,很多的城市中产阶级以上的阶层郊区化,这是与国际化接轨的趋势。第三,老百姓住房流动性加强,允许人与房子分离,不能将人固定在房子里面,不允许卖和不允许买,资源和人重新优化配置的频率加快,效率提高。资源选择的过程中,这个制度会加强。三个制度才是我们所谓的新的购房制度,谢谢。

顾云昌:房地产人都有一个房地产的梦,中国的房地产梦应该是怎样的梦或者是理想,我有三个方面的思考。

第一,解决住有所居的问题,“十九大”提出了,实现全体人民住有所居。关键在哪里?关键是保障制度。现在提出“两多一举”的住房制度,多主体供给,多渠道保障,租售并举,目的是解决所有人有房子住,可以是买卖可以是出租,这个梦要继续下去。美国也不可能全部解决这些问题,何况是中国。

第二,房地产市场的平稳健康梦,有调控,还要去杠杆,因此提出了长效机制,这个问题说起来容易,做起来难。不是今天说封岛,明天就不卖房子了。2035年是否可以建立长效机制,我认为10年也是不太容易的。住房制度和住房供给是社会问题的总和,因此长效机制的建立不仅仅是“两多一举”的制度住房,税收、土地、金融都要建立长效机制。

第三,住房高质量的发展。目前例如限价就不能高质量的发展。跟地价出现了差价,只能偷工减料,降低工程质量,这个政策是不成功的。这是当前要解决的三个问题,我的梦想也是理想。

讲了半天,讲的都是住房经济,我们讲房地产,除了住房经济还有一个楼宇经济。我将中国的房地产市场分为两个市场,一个是住房市场,房市,另外一个就是楼宇经济,楼市。住房是民生为主,楼宇经济是投资经营的时候。前者是以销售为主的,长租公寓是属于楼宇经济的。楼宇是以自持为主的,这两个经济是不一样的。我希望我们的梦想是住房市场平稳发展,这条巨龙可以稳定的向前发展。另外楼宇经济是许许多多内容。1、传统的楼宇,写字楼、商业地产。2、新兴产业,科创空间,产业地产等等。3、幸福生活的载体。房地产本身就是载体,我们是生产载体和空间的。产生新兴产业和美好的生活,文教旅也好,文化旅游地产也好,这些都是新兴地产,就是楼宇经济,如果将楼宇经济经营好,就会实现繁荣楼宇经济,稳定住房市场,今后十年要朝这个方向努力。

施永青:过去一段时间,哪一类型的开发商赚钱最多,就是大量的向银行和市场贷款,将规模做得越来越大,这样的开发商赚钱最多,发展最快的。问题在于,现在整个世界的金融环境会改变,美国开始缩表加息,日本和欧洲也有机会走这条路。中国为了面对金融风险,也在去杠杆,未来是不是还这么容易以低息借到钱。如果环境改了,要不要走原来的路,我认为不容易的改的,这种做法赚到钱,规模这么大,现在要缩小的话。怎么向股东交代和社会交代,我认为转轨是不容易的,开始出现风险就要留意。

【主持人吴伯凡】一句话,你怎么转轨。

施永青:我不是重资产,我们这个行业不好做,我们是重成本。目前的竞争下,进来的资金大量的提升,我们这一行都不吸引资金的,现在链家一年拿几十亿或者是过百亿的资金,开过千家,请的人很多,租的店面很多。我一个月的成本靠近10个亿,要超过10亿元以上才可以打平的,一个风潮来,全部都出去了,因此不是值得参考的行业。

单伟豹:吴老师提出了公式,未来的公式变数不多,开发商怎么做。我认为不是怎么做而是未来的趋势是怎样的。转型没有必要,除非很淡。传统的行业原来的方式可以赚钱,没有必要放弃。我认为大部分的开发商都会做其他的投资以及房地产有关的行业,有可能是金融、文旅、康养、教育、体育,就是与房地产息息相关,将传统的产业转一部分到有关的产业上。自持物业会增加,现在的房地产做住宅卖光不留,商业也卖光。这种情形下,高周转比较难,政府的税比较高的情况下,现金流可能的情况下,自持物业会越来越大。减少给政府高的税,增加你对土地增值的取得,这两个是地产商的取舍。

张晓梅:我想从三个不同的纬度简单的说一下。

第一,辩证。从早上到现在,各个专家学者分享了很多的观点和对当前政策的剖析。我个人认为,中国是有中国特色的社会主义道路,所有的政策和市场的变化都跟世界不一样,无论是改革开放的40年,还是中国建党建国的七八十年。我们看到的现实是中国不断的上升和成长,在不同的阶段,如果将时光拉长到100年,我们就会理解当下政策的制定,可能不是最完美的,当下是迫不得已或者是必须选择的,从行业发展的角度来说,有些举措就是不同的阶段,必须采取应对的措施,可能没有简单的对和错,在那个时间点,是否可以救人或者是禁止某种恐慌。

第二,惯性。从哲学的角度来说,万事都有周期,因此万事都有亏损的时候,对于企业应对惯性,就要顺势而为,提前预判大势发展的方向,而且要知道拐点在哪里。行业中,所有优秀的企业,没有任何一家企业是靠惯性存活百年的,在不同的拐点来的时候,不断的应对。

第三,改变。单总提到的观点,包括陈淮老师和孟晓苏老师提的观点我是赞成的,生活不断的发展,服务的方法和服务的方式不断的改变,无论怎么改变,人类必须居住,我们探讨的是居住的层次和居住空间中人精神的变化。我要讲的是,万世万物有定律,不断发展的过程中,市场只要存在,就有在座的企业和专家的存在,也会有不断探讨的话语。

徐树山:关于刚才说的变轨的问题,我认为未来十年房地产企业,面临着变轨的问题,已经躲不开了,肯定要变的。主要一个问题,我们过去规模发展的市场不存在了,以后的市场是细分和多元的,不再增量的特点上进行的,还是存量+经营层面进行的。在变轨的过程中,规模稍大的企业,变的过程中要复杂一些,困难一些,中型和小型的企业相对容易一些,这是我的看法。

【主持人吴伯凡】三个问题大家回答的非常的精彩,可惜的是,时间太紧张了,还有几分钟,每位老师和嘉宾,用一句话概括,对于刚才讨论的三个话题或者是自己讨论过程中最想告诉大家的一句话。

孟晓苏:坚定对房地产开发的信念,新的形势下,继续推进住房建设,让它成为不断满足人民群众不断增长的需求和弥补不充分不平衡发展的重要手段。

陈淮:房地产业刚刚走过了城镇化的初级阶段,还有中级和高级阶段很长的路要走,我们要迎接更大的辉煌,有这样的信心才对,谢谢。

顾云昌:二十年前,住房制度改革的中心意思是实现住房的商品化、市场化。我希望在以后的十年、二十年,路继续走下去,坚持市场导向,让市场决定房地产的资源配置,谢谢。

施永青:在这个行业当然不想变的太多,变的太多的话,经营者是比较辛苦的,我认为中国的房地产一定有的做,以前环境到了今天,不变是不成的,我虽然是不想变的人,但是我看到大家对变是有心里准备的。

单伟豹:在未来的十年到二十年或者是更长的时间,我觉得房地产还是我们选择最好的产业之一。

张晓梅:我们将在这个产业和这个时代共同努力,让中国更美丽,让我们的生活更美好!

徐树山:我们面临的市场虽然在变,但是并不是变成老年,而是由青年变成中年,会有很好的未来!

【主持人吴伯凡】越说越概括,越说越精彩,我们的时间到了,感谢七位嘉宾的分享,感谢大家的倾听,谢谢。


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