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:独家|李青岸:快销、多销、确保现金流畅通,是现阶段绿城坚持的方向

2018年07月24日 20:26
来源:凤凰网房产 作者:王迪

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绿城中国执行董事、执行总裁李青岸

一身藏青色西装登场,配上纯白色的衬衣、标志性的黑色镜框眼镜,在蔚蓝色的大会背景之下显得儒雅与谦和。

作为绿城中国执行董事、执行总裁,李青岸说自己是财务“老将”,却是地产“新兵”。他说,绿城是其在房地产领域的“领路人”。虽然入职绿城仅有3年时间,但近30年的财务经历让李青岸在现金流为王的房地产行业,游刃有余,同时又保有新鲜度。

不仅如此,财务出身的背景给予其更理性客观的视角去思考当下“轻重并举”“新型城镇化”“融资”“负债率”等热点话题。

李青岸在博鳌·21世纪房地产论坛上的演讲的题目是《抓住房地产行业机遇,实现轻重结合》,从另一视角阐述了绿城在应对房地产变局之下的思考。

事实上,在房地产行业,绿城一直印刻着创始人宋卫平“精雕细刻慢工出好活”烙印,这个以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业,从杭州出发,曾一度成为房地产行业仅次于万科亮晃晃的榜眼。

一帆风顺并非常态,绿城近年来也曾因为债务问题陷入困境。随着中交入主,绿城经过三年的努力,在曹舟南管理团队的带领下调整战略,明晰2:6:2产品类型,以高端物业营造的经验,以快周转为导向,开发短平快项目,而李青岸正是财务条线的主责人。

随着“资产金融化”战略的落地,绿城在负债、快发展等短板之处也得到了许多弥补。报告显示,绿城中国2017年销售金额同比增长28.45%至1463亿元,代建项目是促进其销售增长的重要原因,占比达29%,李青岸表示,按照自然增长,绿城将2019年的目标定为2000亿。

作为在资本市场长袖善舞的财务老将,对于当下房企物业分拆上市、房地产市场走势有何见解?又如何去解读逐渐偏紧的房地产企业融资环境下的生存之道?

7月23日下午的论坛间隙,凤凰网房产对其进行了独家专访。

绿城中国执行董事、执行总裁李青岸接受凤凰网房产采访

凤凰网房产:对目前偏紧的房地产企业融资的环境,我们在今年上半年也看到很多企业在积极做出一些改变,通过多种方式加快资金的流动和变现,针对这种情况您如何解读?

李青岸:今年金融调控力度在房地产行业历史上比较罕见。银保监会合并,监管升级,所有房地产企业融资通道进一步收窄。原来说“关上一扇门,开一扇窗”,原来银行不行,企业就找保险资金;保险资金不行了,企业就找资管计划、信托资金;现在,银行不行的时候直接融资信托就很疯狂。这次是所有的归口银保监会人民银行管理,收在一个口子里了,政策的擦边球没有了,所有的通道收为中央管理,融资通道就很少。

第二,在土地融资方面,原来不管怎么样做,还是能够从金融机构拿到钱去买地,现在谁要买地不是个经济问题而是个政治问题,现在买地就靠自有资金,有钱就去买地,没钱对不起从国家金融政策上一分钱都不能去,这是个死命令。

第三,发债。从2017年中期开始,很多企业债停了,通道进一步关闭以后,企业后边就面临房地产企业如何进行融资的问题。现在常规的,比如,拿土地做个开发贷款的时候还是有的,卖房子按揭是有的,但是规模压缩了,因为最后实施的银行都是分行,总行下指标,每一个分行规模至少减了50%。比如说浙江省的一些银行,原来按揭一年上百亿放,现在40亿、50亿规模,规模压缩的特别少,但是还能够支撑。银行原则上“保”重点房企和有品牌的的房企,融资门槛进一步提高。

凤凰网房产:您觉得这种情况会对市场有影响吗?

李青岸:原来内地不让发债,从2015年开始内地房地产企业可以发债,债发的比较多,发到2017年大概发了上万亿的企业债。现在发债收紧后,房地产3年期或者5年期的公司债马上到还款期,2015年发3年期2018年要还款,现在债务市场不放开的话,可能面临着违约情况,这是一个比较大的风险,我预测下半年证监会可能应该会放开证券市场。

凤凰网房产:在此背景下,如何平衡融资及追求规模之间的关系?

李青岸:对于房企而言,追求经营性现金流流入是企业根本的要求,就像人的血液一样,你老出血不往回流是不行的。现在很多企业提出来要快销、早销、加快周转,我觉得从企业经营角度上说不是件坏事情,是企业发展基本的要求,但是并不能因此放弃品质不顾产品的质量。一定是在坚守品质的情况下,尽可能快销、多销,确保现金流畅通,这也是绿城坚持的方向。

凤凰网房产:对未来房地产发展有何预判?

李青岸:我认为房地产行业还是非常可期待的行业。从我自己从业的角度上来说,房地产不是所谓走入萎缩,房地产的社会需求还是很大的。

一方面没有解决掉的新就业的大学生和民工迁徙进入城市这部分需求量大。第二,中国人对美好尤其对居住条件的改善、追求是无止境的,它会随着经济条件的改善,中国城市化进程逐步加快,因此房地产市场也是会越来越活跃。

凤凰网房产:新的政策环境和市场环境下,绿城在战略制定上主要会考虑的因素有哪些?

李青岸:绿城在投资战略上还是比较谨慎的原则,量入为出。以投资货值保证企业有两年去化为原则,不求太多。把过多资金投出去买地,市场又多变,企业未来发展就很危险。

比如说,我们一年现在卖1400亿,我们这里边最多备上3000亿,这就是我们的储备量,也是我们的投资策略。另外,绿城做了很多年全运村项目,包括2022年杭州亚运村、足球小镇等,跟运动有关的项目。第二,因为我们跟地铁合作非常成熟,会做一些地铁上盖项目,通过地铁建完以后轨道交通合作的获得土地,价格不会太高。另外,养老、教育等产业项目也是绿城的特色。通过将产业植入进而获得一些土地是投资上的一个原则。

另外,从资金安排上,绿城由于它大股东是央企中国交建,在融资上包括授信额度都是很充裕的。上半年,在金融形势紧迫的情况下,除了银行常规融资之外,我们进一步得到了300亿的额度,包括我做了ABS证券化这一块,深圳交易所批了我们100亿,企业债批了40亿发,私募债20亿,还有短融、长租公寓债等,除了常规银行批给我们1800亿额度之外,通过直接融资上现在已经有300亿还没有用完。根据我们的投资规模和自己发展的增长比例来看,现金流完全可以满足企业的正常需求。


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