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:7月北京新房供应井喷 二手房市场持续降温

2018年08月08日 11:33
来源:中国房地产网

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中房报记者 卢泳志 北京报道

进入下半年,房地产市场开启全面严打模式,为2018年下半年楼市定调——坚决遏制房价上涨。

7月,北京新房市场成交额小幅超过去年同期,居住类产品新增供应、成交面积、成交额均略高于去年,但市场尚未摆脱去年低迷彷徨的状况。二手房市场有所降温,交易量重回下滑通道,交易价格小幅波动,支付结构、交易户型结构、客户心态也未发生大的变化,市场整体保持稳定。

我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示,去年以来,北京房价明显回落,市场累积的新一波需求在春节过后集中释放,最终形成了5月的市场高点。不过,需求集中释放后,市场后续动能不足,市场交易量开始下滑。

新房成交再破2000套供应迎来井喷

随着共有产权房和限竞房的逐步入市,北京的新房成交量在逐步上涨,价格在调控大环境下呈现出稳中微升的趋势。

7月,北京新房成交再次突破2000套,成为今年第二个成交突破2000套的月份。百房数据中心统计显示,7月新房成交共成交2086套,成交均价47971元/平方米,环比6月上涨10.6%。

思源地产首席分析师郭毅表示,从目前市场供应情况来看,北京7月份确实放开了预售管控的闸门,新房市场供应量也有明显的增加。

北京市住建委官方网站数据显示,7月上半月,共有13个新建住宅项目取得预售许可证,其中包括5个限房价项目,加上即将入市的两个项目,远超上半年月均8个预售证的数量。

郭毅指出,今年上半年由于限竞房销售政策未落地所以迟迟未入市,购房需求也被抑制。而如今政策的确定加上房企的资金压力,房企的推盘速度势必会有所提升,下半年新房的成交量也会稳中有升。

二手房市场量跌价稳成交水平为除2月外最低值

根据北京市住建委公开数据显示,北京7月份二手房住宅成交14826套,环比6月下降6.3%。自从5月份创单月新高以后,6月和7月再次出现下跌,目前成交保持在1.5万套左右。

根据链家实时成交量数据显示,7月二手房交易量环比减少12%,为2018年以来除2月外最低值,但相较于6月降幅达22.6%的数值来看,已有降幅收窄趋势。

贝壳研究院分析师指出,由于需求在前期集中释放,年中市场显现疲态;7月新房成交的明显增加分流了对二手房的需求;随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足,观望情绪加重,量降价稳。

进入7月,北京二手住宅的单日网签量也呈现出了明显的下滑趋势。5月、6月,北京二手住宅网签量回到了日常超过800套甚至上千套的状态。但7月的单日网签量再次下降,全月工作日均未超过800套,且月末网签量低于月初、月中,这与过往每月最后一个工作日网签量为当月最高的历史经验大相径庭。

中原地产首席分析师张大伟认为,最近楼市新建住宅中限竞房集中入市,超过4000套限竞房入市,使得二手房市场部分需求转移到新房市场。

价格方面,7月北京二手房成交均价为62740元/平方米,环比上涨0.6%,与去年同期水平基本相当。5月均价在旧改政策影响下结构性明显走高后,6、7月份由于成交的下行,均价上涨动力不足,故保持相对平稳态势。

土地市场遇冷7月仅4宗土地成交

7月,北京的土地市场遇冷,仅成交4宗土地,成交总额为75.7亿元。从成交趋势来看,相较于6月出现下行行情,土地收入也相当于6月的一半左右。从土地供应情况来看,7月仍是降温月,供应的6宗地块中有4宗是工业用地,预计将延续冷清态势。

从成交金额来看,7月北京土地成交总额为75.7亿元,环比减少47.8%。其中,两宗居住类用地成交金额为43.5亿元,占今年前7个月居住类用地总成交金额的6%。

胡景晖分析,虽然7月北京宅地拍卖的热度较高,但数量并不大,主要因为上半年土地供应较少,7月参与竞拍的仅有4块土地。从竞拍的激烈程度可以看出来,当前开发商对土地的需求依旧旺盛,所以如果下半年可以持续推出足够土地的话,成交量还会有提升。

楼面价方面,7月居住类用地楼面价30630元/平方米,不仅高于前6个月居住类用地平均楼面价23590元/平方米,亦高于6月居住类用地楼面价26701元/平方米。7月居住类用地溢价率为43.09%,也远远高于前6个月居住类用地平均溢价率16.27%和6月23.53%的溢价率。

在张大伟看来,随着调控持续,部分城市房地产调控已开始影响房企销售,发债等渠道也可能继续收紧。在这样的背景下,2018年下半年大部分房企对土地市场的热度将逐渐降低。


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