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:北京二手房成交量连跌俩月 房价会降?

2018年08月09日 08:59
来源:北京青年报

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7月成交套数冲高回落 不足1.5万套 购房预期明显减弱 8月市场将继续降温

二手房成交量 连跌俩月

1.5万套的二手房交易量一直被业内看做楼市回暖与否的分水岭,自5月北京二手住宅网签量重新登上1.8万套之后,二手房回暖趋势持续回落,交易量重回下滑通道。6月份北京二手房成交15827套,尚在1.5万套分水岭之上,到了7月份,成交量进一步下滑。

贝壳研究院的数据统计显示,7月份北京二手房住宅共网签14826套,二手房成交价格也停止了此前的增长,业内认为,二手房市场整体成交保持在1.5万套上下,购房预期有所减弱,未来将保持稳定。

二手房交易量迎来两连降

“最近二手房无论是看房还是买房的都少了很多。4、5月份都是客户急着约看房,现在价格涨了一些,好房源也在之前消化了一批,客户也都不着急了。”位于丰台区金泰城丽湾的链家经纪人张华(化名)告诉北京青年报记者,他最近约了两个客户见房主谈价格,但都是总价上有20万左右的分歧,最后没有谈成。

客户认为86平方米左右的两居室价格应该在750万,这也是前两个月的成交价,但房主认为市场回暖了,咬定770万不肯让步,最后没有谈成。张华告诉北青报记者,4、5月份的成交高峰,让不少在售房源的业主的心理价位都有所提高。

二手房的成交也在5月份的高峰过后,出现了明显回调。

Real Data显示,7月份链家实时成交量环比减少12%,成交绝对水平是2018年以来除2月外最低值,买卖双方成交周期依旧保持高位。

据我爱我家市场研究院统计显示7月二手房成交继6月之后再次下跌。 2018年7月北京全市二手住宅共网签14826套,环比2018年6月下降6.3%。自5月创下去年“317新政”以来的单月新高后,6月、7月北京二手住宅网签量已经两连跌,目前整体保持在1.5万套上下的规模。

由于网签的延后性,实际签单情况甚至比数据统计更差。我爱我家数据显示,从实际签单量来看,2018年7月通过北京我爱我家达成的二手住宅实际签单量环比6月减少13.6%,同样自5月创下14个月新高后连续两月下降。

进入7月,北京二手住宅的单日网签量也呈现出了明显的下滑趋势。5月、6月,北京二手住宅网签量回到了日常超过800套甚至上千套的状态,但7月的单日网签量再次下降,全月工作日均未超过800套,且月末网签量低于月初、月中,这与过往每月最后一个工作日网签量为当月最高的历史经验大相径庭。

我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示,去年“317新政”之后,北京房价明显回落,一年累计跌幅大约在17%左右,市场因此重新产生了对购房者的吸引力,并由首次置业需求、改善需求构成了市场的新一波需求,春节过后,这波需求集中释放,最终形成了5月的市场高点。不过,需求集中释放后,市场后续动能不足,因为该进场的客户或观望的客户在4、5月份进行了集中消化,所以6 月、7月的买家和资金相对较少,市场交易量也开始下滑。

7月二手房价格趋稳

价格方面,4、5月的市场升温曾一度结束了北京二手房价连续超一年的下跌趋势,但形成这波行情的需求以刚性需求、自住需求为主,投资投机属性低,加上调控政策从未松动,所以房价虽然止跌转升,但幅度不大,6月、7月交易量下滑之后房价又进入了有涨有跌的小幅波动状态,整体则保持稳定。

贝壳研究院的数据显示,7月北京二手房成交均价为62740元/平,环比上涨0.6%,基本维持平稳,与去年同期水平基本相当。5月均价在教改政策影响下结构性明显走高后,6、7月份由于成交的下行,均价上涨动力不足,故保持相对平稳态势。

我爱我家数据表示,各区成交价格上,西城区依然占据最高位置,东城海淀朝阳、丰台其次,各区的价格排名基本没有变化。但在环比涨跌上,东城海淀石景山顺义的7月价格环比6月下跌,西城朝阳、丰台、通州等区环比上涨。交易量最大的朝阳上涨3.1%,交易量其次的海淀下跌5.1%。

各区交易量上,朝阳仍是北京二手房交易的主力区域,7月占全市24.5%,海淀、丰台、昌平房山西城等区也有较大的交易占比,石景山门头沟等其他各区的交易量相对较少。

胡景晖表示,受各区地域范围、存量规模既定的影响,北京二手房交易的区域分布结构基本没有太大变化,朝海丰昌仍是传统的、最主要的二手交易市场。同时,受地段位置影响,西城东城海淀朝阳房价最高的格局也没有变化,其中西城海淀在教育、医疗等资源的加持下有更高的价格水平。

而从7月各区二手房价的环比变化来看,城六区里东城海淀石景山环比下跌,西城朝阳、丰台环比上涨,六大中心城区涨跌各半,最终形成了7月全市价格的小幅波动。

8月依旧低温 市场预期回调

6、7月份的回调可能在8月份延续。贝壳研究院的市场报告显示,由于需求在前期集中释放,年中市场显现疲态;7月新房成交的明显增加分流二手房需求;随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足,观望情绪加重,量降价稳。

贝壳研究院分析师许小乐认为,供需增长疲软将导致市场量降价稳。6、7月份市场成交的下滑主要是由于供需在3-5月间集中释放后近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响,3-5月市场成交量明显持续增长,这在一定程度上透支后市需求,近两月新增需求降至2018年以来低位,7月新增客源及带看量环比分别下降0.4%和5.1%。此外,4月以来新增房源量持续下滑,绝对水平降至2017年以来的历史低位,新增房源的低迷导致房源紧俏度上升,从而影响市场成交。成交的下行难以支撑均价的大幅上涨。

另外,新房市场也分流二手房的需求。随着限竞房及共有产权房的陆续入市,新房市场对二手房需求的分流亦是成交下滑的重要原因。

最后,买卖双方信心不足也导致市场将继续下行。前期市场下行,叠加当前我国面临的国际贸易环境较为严峻,且7月房地产税相关的传言导致市场信心不足,7月调价房源中涨价占比继续下降至22.3%,新增挂牌均价连续3月保持稳定,业主市场预期回调。

我爱我家研究院的观点也与之类似,胡景晖认为,当前北京市房地产调控持续高压态势,且无宽松迹象;供需增长依旧低迷;新房的分流因素亦将持续存在,预计8月份市场表现与7月份相当,难有大的起色。在信贷趋紧、“认房认贷”不放松换房难度大、新房持续分流的因素综合作用下,预计下半年二手房市场热度将低于上半年,成交量减少、价格趋稳。

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