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:羊城晚报评开发商自我“举报”:恶意违约套利绝不该被纵容

2018年08月10日 08:37
来源:羊城晚报

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2016年8月,西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了房屋一套。两年后,在房价飞涨的背景下,开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)以当时没有预售许可证为由,将12名业主分别起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。记者了解到,今年4月,另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理,法院6月8日下达一审判决书,判决双方签订的内部认购合同无效。(8月8日《华商报》)

“开发商举报自己无证销售,并要求确认购房合同无效”,这波神操作简直溜到飞起,不仅围观群众表示大开眼界,就连原审法院也颇有点措手不及的意思。据悉,一审法院在判决中几乎全面支持了原告的诉讼请求。对于这样一个结果,法律界专业人士评价称,“判决没问题,但又明显丧失公平正义”。那么,问题到底出在哪里?为什么开发商明显投机套利的恶意诉讼竟会胜诉?这难道不是助长违约、损害诚信吗?

根据相关法律,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”而在本案中,原告闻天公司起诉前仍未取得商品房预售许可证,据此一审法院判定原、被告双方签订的认购合同无效……乍看起来,这一判决“认定事实清楚,适用法律清楚”,没毛病啊!可问题来了,诚如我们所见,该判决客观上造成了“恶意违约者得利”结果,影响不可谓不恶劣。

需要厘清的是,本案的审理和判决,不仅与公众的常识观感和朴素判断相悖,即便在司法专业圈子里也同样充满着不同意见。其争议的焦点,归纳起来无非在于一点:起诉前未取得预售许可证的商品房预售合同,是否必然就是无效的?要回答这一问题,无疑要回溯到商品房预售许可制度的立法初衷去考量。众所周知,预售制度一开始就是为了解决商品房建设资金的不足,为此所专门制定的《商品房纠纷解释》则主要是基于维护交易安全以及保障购房者利益的考量。

一个不言自明的逻辑是,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”这一条款天然就是为了保护消费者,再具体点说,就是为了避免其遭遇“给钱却收不到房”的处境。就此而言,当起诉前商品房已完成竣工验收备案,房屋已属现房、交易实质上完成后,商品房预售合同就应认定有效。只有遵循这一逻辑,才算是体现了对交易自由和意思自治的尊重,也才真正合乎目的解释、利益分析的法律适用理念。

是机械地援引法条,并据此给出一个有违公义、示范极恶的判决结果?还是基于能动司法的原则,从维护实质正义的立场出发以一份经典判例宣示价值公道?这并不是一个多复杂的选择题!说到底,法律问题还是只能交由法律去解决。就算本案后续审理难有合乎人心期待的逆转,我们也还是希望能够有替代性的司法解决方案,来捍卫诚信、维护公平。比如说,业主们大可以提起反诉,要求开发商赔偿因恶意违约而对购房者预期经济利益所造成的损失。

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