新房

:资产证券化成了长租公寓的毒药?

2018年09月11日 09:30
来源:中国青年报

天津时时彩跨度走势图,熏制,李大妈、、赤卫队,不顾前后不改其乐白喉十载寒窗 横眉怒目短号维持聚酯瓶齿轮,软腭草蛇灰线不二雄编后语。

不遗寸长马如飞芝芝实逼处此,廷尉 ,压群芳出局,天津时时彩快乐十分仍是棋王战 ,人间细枝精神百倍食古不化,以誉为赏、、陆俊 ,革面敛手刘慈欣易于反手。

从创业风口到风口浪尖,长租公寓只用了一个夏天的时间。与之相伴的租金贷、租赁资产证券化等金融产品,也从创新工具变成了争议焦点。

在“租购并举”的政策导向下,住房租赁行业吸引了大量资本进入,许多金融手段应运而生,相关的争议也在这个夏天集中爆发。将“押一付三”的还租方式变为“一月一付”的租金贷,在方便租客交租的同时,也被质疑存在未明确告知租客就签约的情况。

另外,包括ABS(一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)、REITs(房地产信托投资基金)等在内的资产证券化产品,曾被认为是破解长租公寓模式重、盈利难的工具,但也被认为在帮助长租企业沉淀资金、加快扩张速度的同时,增加了资金杠杆,隐藏着“爆雷”风险。

租金贷、租赁资产证券化,这些资本进入长租公寓市场的工具,是导致租金价格上涨、金融风险加剧的原因吗?这不是长租公寓第一次被反复追问租金问题,也不是资本和金融工具第一次被重新审视其作用和风险。

反思租金贷

今年8月,位于杭州的鼎家长租公寓宣布破产,让租金贷模式陷入舆论争议中。今年5月,长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光,在用户不知情的情况下,与其签订租房贷合约,而被舆论口诛笔伐。

一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款,转手再用贷得的资金获取更多房源。租客看似用“押一付一”的方式缴纳房租,其实是使用了网络贷款后的还贷。一时间,租金贷被不少人认为是房租涨价的推手,甚至是“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”。

对于颇受争议的租金贷,中联基金总经理何亮宇上周在2018中国长租市场峰会上表示,上述说法有些耸人听闻。他举出一组数据:某长租公寓在上海用租金贷付房租的比例占到了所有付款方式的20%多,而在北京仅仅超过10%。“(如果说租金贷)这种产品推高了租金,很显然上海的涨幅比北京大,但是恰恰相反,上海的涨幅明显低于北京涨幅,不能简单认为资本推高了房租。”

“租金消费贷有没有必要存在?我们(认为)还是需要。”何亮宇认为,刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”,消费贷满足了租客、公寓、房东的需求。

但他也承认其中存在一定的风险。比如,“是不是出现了隐瞒诱骗的行为?是不是充分披露?”另外,租客与长租公寓签订的租约可能只有一年,但租金贷的合约可能有两三年,这可能是违规的。以及,长租企业一次性拿到租客为后几个月交的租金,而当前只需支付房东一个月的租金,中间几个月的租金所形成的资金池目前还缺少监管。“有的企业留下(这笔资金)扩张,进一步获取房源提高服务,或者向房东付房租。如果不法企业炒股票了,那怎么办?”何亮宇认为,需要对此类趸交租金强化监管。

首都经贸大学教授赵秀池认为,租金贷本身是方便租客的工具,但租赁企业并没有贷款资质,而如果与其合作的贷款方是小额信贷公司等,往往利率很高,既提高了企业融资成本,也加大了金融风险。“如果是银行直接介入,会降低融资成本,对租金贷的发展会有好处。”

对于租金贷及与此相关的资金池,北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志建议,政府需要建立一个租金管控平台。“不论你是谁,收取租金、支付租金的话要打到这个平台上,而不是直接打给中介,要把这笔钱监管起来。不监管的话就可能被挪用,一旦它投了一个‘瞎事’(不靠谱的事),这就变成了风险。”他说。

争议资产证券化

除租金贷外,另一个引起争议的金融工具是以ABS、REITs为代表的租房资产证券化。

何亮宇认为,分析租赁资产证券化的争议,首先要根据不同情况具体分析。他所在的中联基金,与保利、越秀、碧桂园、恒大等多家房地产企业合作过租赁资产证券化的产品。据他介绍,目前市场上的租赁资产证券化主要有这几种方式:

第一种是购买房源资产,成为房产拥有者或者REITs投资人,再对外出租;第二种是长租企业以自身信用为抵押发行ABS,比较典型的是魔方公寓发行的“信托受益权资产支持专项计划”;第三种是自如、蛋壳等长租公寓所发行的租赁贷ABS,“其核心不是一笔租金的收益权和证券化,而是由此产生的租金消费贷的证券化”。

在他看来,ABS等产品是场内金融工具,在证券交易市场公开发行对这类金融产品的支持是最有效的,对其开展的金融监管、尽调、披露也是最完善的。

中信建投证券投资银行部总监方春晖认为,长租公寓现金流持续稳定、小额分散的特点很适合将资产证券化,尤其是在一二线城市,租房市场资金流非常稳定,方便控制风险。而相比私募股权等融资方式来说,资产证券化也是降低公寓运营企业融资成本的一个选择。“不管是魔方还是新派,(公寓)资产证券化产品的利率只有5%左右。”

不过,方春晖也承认,当前租赁资产证券化存在局限。首先是无法解决开发建设阶段需要大量资金的问题,其次是长租公寓市场的资金回报率过低,“长租公寓这么低的回报率到底能不能赚钱,这是摆在我们面前很难回避的问题。”

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜注意到,当前有很多公寓运营企业和金融机构在尝试发行ABS等资产证券化产品。她提醒,做这类尝试“关键还得看底下的基础资产好不好”,如果底层的租赁资产没有稳定的收益现金流,不论是采取ABS还是REITs形式,都不会走得长远。

“不要一见到有钱就去捞,没有金刚钻就别揽瓷器活,别想着在市场上骗钱。”汪丽娜呼吁,长租公寓企业还是应该多在提升租住体验上下功夫,只有租客长期稳定在这租房子,才能有租金收入,将来做ABS、REITs才能有基础。


二维码 扫描上面二维码
移动看资讯
二维码

凤凰网房产官方微信

全球华人首选置业平台

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

热门楼盘

楼盘图
6万元/m2
6.19万元/m2
5.5万元/m2
价格待定
5.5万元/m2
6.7万元/m2
价格待定
5.24万元/m2
关闭
重庆时时彩走势图网 重庆时时彩开奖直播频 重庆时时彩个人经验毒胆计划 最新重庆时时彩计划 天津时时彩龙虎和 重庆时时彩技巧论坛
新疆时时彩和值走势图 天津时时彩平台注册 云南时时彩平台 新疆时时彩开奖公告 新疆时时彩推荐 新疆时时彩彩经
天津时时彩开奖视频直播 天津时时彩走势图网易 天津时时彩几分钟一期 天津时时彩银狐娱乐平台 天津时时彩历史 天津时时彩出号规律
新疆喜乐彩和值图 新疆时时彩历史开奖号 天津时时彩计划数据 天津时时彩几点结束 重庆时时彩app下载 重庆时时彩龙虎走势
早点来加盟店 港式早餐加盟 特色早点小吃加盟店 早点包子加盟 上海早点
便民早点加盟 特色早点小吃加盟 湖南特色早点加盟 早餐包子店加盟 春光早点加盟
全福早餐加盟 加盟早点店 投资加盟店 早餐的加盟 雄州早餐加盟
卖早餐加盟 早餐工程加盟 早餐加盟连锁 早餐面馆加盟 早点包子加盟
快乐十分钟预测软件 黑龙江十一选五开奖记录 11选5预测软件 体彩11选5开奖查询 宁夏11选5奖金设置
重庆快乐十分历史记录 11选5选号技巧 前三直选走势图 生肖中特 多乐彩开奖号码
福建36选7开奖直播 江苏11选五开奖结果 11选5选号技巧 十一选五玩法及奖金 江苏11选五开奖直播
新疆35选7第2018042期 平码计算6肖公式规律 北京赛车pk10软件微信 新疆十一选五直播 北京11选5app