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:中国的房价泡沫,可能比你想象的小得多

2018年09月14日 08:50
来源:中国经营报

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房价问题一直是中国经济的焦点话题之一。中国房价的根本问题是什么?如何解决?限购以后,三四线城市房价为什么上涨?这一系列问题让多数国人魂牵梦绕。

对此,著名经济学家、上海交通大学经济学院的特聘教授、博士生导师陆铭于7月19日在中欧陆家嘴国际金融研究院举行的第84期陆家嘴读书会上做出了解答。

“中国的房价背后是牵一发而动全身的,其中既涉及到中国的住房问题,也涉及到土地问题,包括最近地方政府的负债,而且关于未来房价的判断本身也跟我们如何理解中国地方政府的债务形成有关,这些都是相互关联的问题。”陆铭在演讲时表示。

一、空间错配的问题

我把题目叫做“中国的城市与房价”,首先开宗明义把观点先抛出来,中国房价是空间错配的问题,表现出的是供需的空间错配。这句话又可以翻译成更加通俗的版本,就是在中国房地产市场上“有需求的地方没供给,有供给的地方没需求”。为了解释这句话,我想做一些更加详细的背景梳理,帮助大家理解这个问题。

首先,在过去十多年时间里,中国的人口流动方向,——我借用中国的古话,——是“人往高处走”,高处指什么?更好的收入和更多的就业机会,所以人口流动方向总体来讲是往中国东部走,往大城市走,当然这里大城市包括中西部大城市。

但是我国的土地配置却出现了与人口流动相反的情况。我们国家土地不是私有的。在美国这样的国家,纽约的房价很贵,各位如果把自己想象成房地产开发商,美国人口大量流入纽约的时候,你会干什么?我想答案非常简单,到纽约周围去买地造房子。但是在中国,由于土地不是私有的,城市用地用官方的词汇叫“建设用地”,这是被指标化的,这个指标由中央政府配置。为了追求地区和地区之间的“平衡发展”,从2003年以后建设用地指标是“往低处走”的,即更多配置到中西部和中小城市,形成了一个矛盾,——人往高处走,地往低处走。

这样一来,导致中国出现一个现象,人的配置和地的配置脱节。另外一个表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。但是,这个现象不是全国的现象,它主要是在中西部和人口流出地。结果导致我刚刚讲的,有需求的地方没供给,有供给的地方没有需求。

二、人往高处走

首先我们来看“人往高处走”的现象。我们先看这两张图,分别对应2000年和2010年,这个图上比较深的颜色,表示在当地这个地方吸引外来人口数量比较多。颜色深的地方分布就很清楚,第一集中在沿海地区,第二集中在大城市,包括中西部大城市。我用两句话概括为什么这样。

第一,规模经济,人和企业集中在一起发展,效率高,成本低。开企业的都知道,你是愿意把企业开在离上下游企业和消费者比较近的地方,还是远离上下游企业和消费者的地方?肯定是在一起比较有效率。

第二,中国为什么沿海地区发展比较好?道理很简单,因为当今人类的技术条件,使得海洋贸易所运用的水运成本是远远低于其他运输成本,远远低于铁路运输和公路运输。在国际贸易里,海运是主导方式,使得国际国内的投资在离海岸线比较近的地方,可以节省贸易成本。

2000年人口流动图示

2010年人口流动图示

中国还有一个独一无二的条件,可以说放在全世界范围内都是很难有的,就是长江。大家一定要了解,长江是全世界少有的大江大河里可以当海来用的,它的宽度和深度基本上就是海。这个优势又尤其集中在长江下游地区。这个条件放在中国,哪怕珠江三角洲都没有办法比。上海为什么成为全中国最大的城市?道理很简单,又沿海又沿长江,所以条件太好了。

如果听刚刚讲的解释你还不服气,你可以反问自己一个问题,如果中国今天跟世界各国做贸易不用船了,用骆驼,那么最大的城市会在哪?在唐朝以前主流贸易方式就是骆驼,中国最大的城市就是西安。我刚刚讲的这些因素,导致人口流动方向整个往东部走,往大城市走。

接下来看,问题在哪里?大家都知道一个大的国家要求区域间平衡发展,这个我在一系列作品里解释过,人们对于平衡的理解就是经济和人口的均匀分布,而真正意义上的平衡发展指人均收入平衡,不是经济资源的均匀分布,经济集中在少数地区发展是可以实现地区之间人均收入均等化的,是可以效率与平衡兼顾的。

这件事情我暂且不展开讲。[i]由于对“平衡”存在的误解,人们觉得经济如果往沿海集中,往大城市集中不好。所以政府就用行政力量把资源尽量引导得分布分散一点,把更多资源给中小城市和中西部。其中最能够控制的资源就是土地,因为前面介绍过中国的土地制度背景,我们国家土地供应受制于建设用地指标。

于是就出现了下面这条线,这就是中西部省份在全国的土地供应当中所占的份额。这张图呈现出非常明显的V字型,拐点是2003年,当时政府觉得中国经济所谓地区间“失衡”是严重的问题,希望动用能控制的资源来改变这个状态,于是拐点就出现了。

中西部省份占全国的土地供应比例

三、地往低处走

在2003年之前,中西部省份的土地供应份额是下降的,这正常的,因为前面讲到人口流动方向是往东部走,所以人口多的地方,土地供应多一点,正好是供给适应需求,相反,人口流出的地方土地供应少一点。但是到2003年以后就倒过来了,在人口进一步向东部沿海集中时,中西部土地供应所占的份额却越来越多。

要提醒大家注意一点,我这里讲的土地供应是流量,就是每一年中西部的比重,不是累加的。换句话说,是每一年新增的土地供应里中西部所占份额越来越多,相应的,因为这个份额被100%减掉就是东部,人们往东部流动,但是可以用来建设成城市的土地供应数量却相对在萎缩。于是就出现了严重的供需错配,人口流入的地方不造房子,人口流出的地方大量造房子。

土地被用来干什么了?当时的政策制定者想,如果给你地就可以造工业园,造完工业园以后,工人要有地方住,我再给你造房子的地就可以了,完美。但是他们忽略了经济发展是取决于地理条件的,就是我前面讲到规模经济和离港口的临近性。结果导致中国今天的工业园建设遍地开花,但是很多中西部工业园是空的。我前面讲到,工业园的建设在全世界范围内都要强调规模经济,但是中国现在工业园建设到什么程度?现在每一个县都有一个以上的工业园。

土地的另一个用途就是大量的建新城,结果导致土地城市化快于人口城市化。我们国家建了多少新城?如果按照国家发改委公布的数据,将近3000个广义的新城,规划的面积超过10万平方公里,其中,545个狭义的新城,规划面积达6.9万平方公里。为了更好地研究新城建设,我带着我的学生用一年多时间到网上去找全国各个地方的城市规划。根据我们所收集的数据,全国280多个地级市中有272个城市建了新城,其中,有规划人口数据的458个新城加起来可以容纳2亿人口。

这是不完全统计,我们来做一个假设,我们收集到的大概500个新城能容纳2亿人口,全国建了大约3000个,如果我们的样本有代表性,全国新城可以容纳的人口就是12亿。如果假设我们的新城数据在全国新城里面没有代表性,我把这个数据砍一半,降到6亿,这就非常保守了。这是什么概念?6亿就是今天你把中国所有的农民搬到城市里来住,房子也是够的。在这个意义上,国土资源部曾有一位官员讲过,据他所知,全国范围内不存在住房短缺的问题,这句话还真的有点道理。

但是这是全国范围内不存在住房短缺的问题,问题出在哪儿?大量房子造在中西部,当地人口还在进一步往外流出。理解房价要知道,房价贵是结果,房价贵因为那里有人、有钱,房价才会贵。人不会因为一个地方房子便宜就到那里居住,如果那里没有工作和收入的话,你不会去的。

在这个新城数据当中,超过70%的规划的新城面积和新城规划人口是在2008年以后建的。这里必须提到4万亿支出计划,当时这是为了对抗金融危机实施的政府支出计划,是以投资来进行的,大量的投资就伴随着新城新区建设。

新城建设数据

接下来看一些新城数据,我把中国的新城建设形象描述为“远、大的新城”。从规划的面积角度来讲,在我收集的这个样本里,新城平均规划的面积超过100平方公里,平均规划的人口是42万,这在欧美国家已经是大城市了。问题是不仅规划得大,还很远。大家都知道,我们的新城样本里距离所属的老城之间的距离有25公里,这是什么概念?中国很多城市半径都不到10公里,上海作为全中国最大的城市,中心城区以人民广场为中心划个圈就是20公里的半径。也就是说,在建的新城和所在的地级市之间还可以再容纳下一个城市。

大家再看看新城建在什么地方?下图的每一块代表一个地级市,颜色越深就表示这里所开建的新城面积越大,在2006年的时候,好像没有什么明显的规律,而且似乎长三角地带建了不少新城。

截至2006年各地已开建新城的规划面积(单位:km2)

接下来看2010年,东北、西北、西南这些地方开始出现比较深的色块。

截至2010年各地已开建新城的规划面积(单位:km2)

再到2014年,新城建设全面铺开,几乎已经没有白色。而且几个颜色深的地方,东北、西北、西南都是人口流出地,尤其是辽宁非常严重。马上我会讲到地方政府债务,很多人对于东北的理解是,人口流出是经济衰落,其实很更大的问题是人口流出同时加大了投入,结果背后是地方政府负债增加。

截至2014年各地已开建新城的规划面积(单位:km2)

下面这张图是给大家看看地方政府债务和新城建设之间的关系。要理解中国的房地产市场,要理解房价,你必须要把地方政府行为理解清楚,才能理解接下来很多事情。我现在讲的是,全世界没有一个国家像中国这样,地方政府深度介入房地产市场。

四、地方政府负债增加

全国规划的新城面积和新城人口

我给大家看这张图中,白色的柱子和黄色的柱子分别代表当年全国规划的新城面积和新城人口。2009年比2008年这两个柱子都翻一番,到2010年又翻一番,进入一个平稳高速增长的时期,之后开始往下掉,因为到2013年2014年的时候,全国新城建设已经基本上该做的都做了。


经济增长的传统动力就是盖房子,盖房子本身就是GDP,带来税收和就业岗位,拼命盖房子,盖到把全国都铺满了,没有房子好盖了。于是到今天形成什么局面?我们都说土地紧缺,但是现在把建设用地指标分配到地方政府,地方政府有了指标却用不掉,结余在那里,结余的数量是今天每年新增建设用地指标两年的数量。

为什么?因为现在造好的房子就已经卖不出去了。就是这么一个严重的局面,严重的空间错配问题,大量中西部中小城市房地产库存问题非常严重。由于大量房子造在人口流出地,造得又远,密度又低,结果没需求。根据我的研究,新城造得越远,密度越低,这个地区越没有需求,所以借了债就还不掉,负债率上升。

五、最近15年来的房价走势

接下来我们开始进入到房价的讨论。我先做一个铺垫,因为这张图大家经常在媒体上看到,会告诉你中国的房地产市场在2012年开始出现严重的分化,进入2013年之后分化加剧。

各线城市房价走势图

在这张图上的一线二线三线城市房价的变化在2012年之前基本上是同步的。2012年之后一线城市涨起来了,二线城市涨的慢一点,三四线城市更慢一点。之后房价跌的时候一线城市跌得少,三四线城市跌的很厉害。现在中国的房地产市场出现一个主题词叫“分化”。我现在要告诉大家,换另外一个角度,中国房地产市场分化早在2003年就出现了,而不是2013年,关键是你怎么度量。

土地供应在2003年开始分化

如果先把中国城市分成两组,一组是土地供应收紧组(即这些城市在2003年之后在全国土地供应中所占的份额下降了),一组是土地供应放松组(即这些城市在2003年之后在全国土地供应中所占的份额上海了)。我可以告诉大家,如果一个城市在沿海地区,人口密度高,人均GDP高,它更加可能成为一个土地供应收紧的城市。

在2003年之后,土地供应收紧组的土地供应增加缓慢,而土地供应放松组的土地供应越来越多。大家不妨问自己一个问题,通常的市场经济国家会不会在有人、有钱,且人口流入的地区收紧土地供应?不可能,因为在通常的市场经济国家,这些地方会有房地产商去造更多房子,但是在2003年之后的中国,出现了人口流入地土地供应反而收紧的现象。

接下来看房价,下面这张图上的线就是把中国城市分成两组,看看两组房价的差别。一组是人口流入土地供应收紧,另外一组是人口流出土地供应放松的,我把房价均值减一减,图上的这个零点就是2003年,当时这两组的房价在统计上没有显著的区别。到2003年之后,这两组之间的房价差别越来越大,土地供应收紧的人口流入地的房价越来越高。

2003年后人口流入地与流出地房价差值

我重点讲下面这张图,讲这张图之前,我先要谈谈泡沫。因为有很多人说,中国的房地产市场存在严重的泡沫,这句话十多年前就开始讲,到现在房价(尤其是在房价高的一线城市)也没有下降过,泡沫也没有破过,怎么回事?这件事情就要解释。通常人们要判断一个地方房地产有无泡沫,会把房价跟居民收入来做比值,如果房价比收入的比值是越来越高的,意味着居民收入增长速度不如房价增长速度快,时间拉得越久,房价涨上去,收入戏跟不上,这个房价就是泡沫的。很多人,甚至专门研究房地产的人就是用这个判断的。我们进行批评之前,先来看中国的情况,回过来反思这个指标有没有问题。

房价收入比变化

这张图上的指标就是房价收入比,2003年之前,这两个组别的房价收入比都是下降的,为什么下降?

我们看两条线,上面就是土地供应收紧的组别,根据前面说的,这个组别是人口流入、人口密度高、人均GDP高的城市,通俗来讲有钱有人,下面这个组别通俗地说,就是没人没钱,而且人还往外流出,但是土地供应在放松。有人说,现在中国的房价已经超出经济学可以解释的范畴,我现在告诉你,中国房价非常简单,就是可以解释为供给和需求的关系。

2003年之前,为什么两个组别的房价-收入比都在下降?因为到2003年土地供应都在增加的,土地供应一增加房价-收入比就往下跌。有些朋友可能记得,2001年上海房价什么情况?当年还送蓝印户口,还有所得税退税。只要你增加供给,房价就可以往下跌,当年供给是增加的,房价-收入比就在往下跌。

六、中国的房价由什么决定

中国房价真正的分化是2003年,之前都是供给和需求同步变动,2003年之后出现什么问题?

有供给的地方没有需求,有需求的地方没有供给,结果土地供应收紧这个组别的房价就开始往上涨,——这里是相对房价,是把房价除以收入(工资水平)的,——而土地供应放松组别的房价甚至是往下跌的。

在最近这一两年,在一线城市严控住房需求以后,有很多资金从一线城市转移到二三线城市,甚至四线城市,导致中小城市的房价上涨,这是有特殊政策背景产生的。

但是如果大家回顾一下两年前,我可以告诉你,两年前,武汉的房价就是一万,西安是六千。在西安这样的中国西部核心城市,房价只有六千,你说什么原因?就是房子够了,房价就涨不起来。还有成都也是同样道理。

六千是什么概念?我经常说大家如果判断房价贵不贵,如果我真的用房价收入比这个概念的话,你就打这样的比方吧:我们假设公务员是最标准的中产阶级,如果夫妻两个都是公务员,当地工资一个月收入是不是可以买当地房子一平米。

如果一个月的房价等于公务员夫妻一个月的收入,那么一年就是12平米,十年就是120平米。如果你用当期的房价除以当期的家庭收入,比值就是10。房价收入比在8-10,全世界范围内都是很合理的房价,而且这里还没有考虑到在中国买房子的时候,房价是给定的,但是居民的收入是随着时间涨的。

当供给在缩紧的时候,房价是由买得起房子的人们的收入决定的。说得通俗一点,房子如果敞开供应,可能月收入一万都可以买得起。收紧土地供应,可能月收入两万才可以买得起。再收紧土地供应,可能月收入五万才可以买得起房子。现在上海中心城区房价大概是8-10万左右,按照我刚才讲的道理,如果夫妻双方月收入人均4万,就可以买得起房子。


房价是由买得起房子的人来决定的,而房价-收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候,房价收入比就上去了,就是这么一个简单道理。

大家看到,中国土地供应相对收紧组城市的房价-收入比在上升,而土地供应相对放松组的房价收入比在下降。我讲完这些以后,我们回过头想想,什么叫泡沫,或者我们能不能把今天中国这种现象称之为泡沫?在具体回答这个问题之前,我们现在假象今天讨论的是美国,如果今天这个情况在美国看到,比如说纽约房价收入比在往上涨,显示有泡沫,另外一个城市房价收入比在往下跌,你会怎么办?到跌的买房子,因为这里房价便宜,泡沫小,你可以把纽约的房子卖掉。最后就只有两个可能,要么两个城市都有泡沫,要么两个都没泡沫。但是在一个市场经济国家绝对不会出现这样一种情况,有一个城市有泡沫,而且泡沫越来越大,另外一个城市没有泡沫,泡沫还越来越小,绝对不会的,除非美国人很傻。

第二,美国实际上的情况是在2008年金融危机之前,房地产市场事后看来有泡沫,所以最后房价掉下来了。结果发现,房价最坚挺在什么地方?就是纽约和旧金山,美国最大的城市、房价最贵的城市房价最坚挺,因为那里有收入增长和人口流入的支撑。你明白这个道理以后,我们拿市场经济做参照,我们来看中国,如果简单用房价-收入比来作为判断泡沫的依据,中国房地产市场存在严重的泡沫,而且按照这个指标,全中国泡沫最严重的地方在哪里?上海和北京泡沫最严重,那我要问你,中国有一组城市存在泡沫,而且泡沫越来越大,另外一组城市不存在泡沫,而且泡沫越来越小,你怎么不到后者那里买房子?难道是因为中国人傻吗?

最近两年,因为在一、二线城市严格限购,资金被挤出到三、四线城市,有一部分人在一、二线城市工作,随着2013年之后,中国开始严格控制超大人口,他们觉得没有希望在北京、上海待下来,爸妈鼓动他们回老家买房子,大量的资金从大城市被挤出到三四线城市,这是近两年的新情况。但是十年前,大家怎么不到“泡沫不断减少”的三四线城市买房子?

第二个问题,在美国泡沫就算破灭了,最后最坚挺的是旧金山和纽约,到中国,泡沫最大的是北京和上海,你怎么解释?通过这样的国际国内比较,中国如果用房价收入比来度量泡沫,将严重高估房地产市场存在泡沫的程度。

当然,我并不是说中国的房价没有泡沫,我只是说,中国房地产市场上的基本问题是“空间错配”,在这样的背景下,即使泡沫存在,恐怕是房价高的地方泡沫小,倒是房价低的地方有泡沫。在房价的统计里,空置的房子都还没有算,这里算房价收入比的时候,它必须要有房价,大量空置的房子没有卖出去,它都没有在房价里面。

中国的房价泡沫恐怕不是以房价高体现出来的,而是以房子卖不出去体现出来的,这就是我前面为什么做那么多铺垫告诉你中国的房子盖在哪儿,人口怎么流动的。我要告诉你这些背景知识,你才可以理解。

七、中国房价的误区

我把这些问题讲明白之后,关于中国房价和相应的政策就容易理解了。首先,我要回顾一下关于中国房价的认识误区,这里面有很多流行的说法。

第一,一直有一种说法,中国的房价因为货币超发。

如果中国的房价只是一个货币现象的话,为什么会出现我刚刚讲的2003年房价的分化,为什么仅有一组城市的房价在涨?而另一组城市的房价-收入比甚至下跌?现在限购,限的是高房价的城市,没有限制你到低房价的城市买,这说明房价远不止是货币问题,理解钱往哪里去了,才是理解中国房价的关键。

第二,人们认为房价由需求推动,尤其住房的刚需。

这句话既对也不对,对的方面是,需求一定是房价上升的原因,如果没有需求房价上不去。但是,光看到需求是不够的。中国城市里,很多地方都是人口流入地,比如我前面讲到西安、武汉、成都,而且这些地方收入水平不低,而且是人口流入的。为什么那些地方房价并不算太高?关键还是要结合土地和住房的供给才能理解城市间房价的差异。

我再给大家举一个例子,在很多指标上,广州和深圳非常相近,比如说人口规模和人均GDP非常相近。但是长期以来,深圳房价一直比广州贵,最近这一波房价上涨,广州上涨没有深圳快。如果你看供给方的数据就知道,广州每年的土地供应量长期保持在深圳的3倍左右。甚至不要说跨地区的比较,就是只看北京自己,有的年份土地供应松一点,有的年份紧一点,如果某一年的土地供应多,下一年的房价就涨得慢些。

第三,有人说一线城市的房子因为投资性需求。是的,我不否认,投资性的需求会加剧房价的上涨,全世界来的有钱人都在上海买房子。可是最近几年,北京和上海的房价上涨已经是在严格控制需求的情况下。不要说外地人买房子限购,上海人也限购了,人们还怎么投资?当然,还有一个办法就是离婚,但现在连离婚买房子都被管了,政府要查你什么时候离的婚,离婚后买房子钱怎么来的?是不是老公给你的?人们还怎么来投资一线城市的房子?你看看住房交易数据就知道了,在一线城市大量买房子的是在置换,卖掉小房子买大房子,这能叫投资需求?这只是改善性需求啊。

因为没有充分重视供给方的因素,当供给短缺导致房价上升的时候,政策却通过打压需求来控制房价,最后是误伤刚需,甚至最后出台的政策都很难自圆其说。比如说某大城市出台政策,提高首套房的贷款利率,做新闻发布的时候这么说,我们通过提高贷款利率来控制首套房的投机性需求。总而言之,政策制定者总认为老百姓不应该买房子,你买房子都是不理性的,都是在炒作。

第四,还有一种说法也是很流行,说房价贵是因为地价贵。

因为土地财政,因为地方政府把土地卖到很贵,所以房价就贵了,以至于出现面包还不如面粉贵的现象。各位冷静想想,全中国都在搞土地财政,你怎么解释这个土地财政把上海、北京的房价搞上去,没有把中小城市的房价搞上去?再问问房地产商,怎么拍土地?

他们是根据未来对于房价的预期来决定今天拍卖土地卖出多少价格,如果不是预期未来有足够的房价上涨空间,如果你是房地产商,你举牌的时候,你把地价举到很高,甚至有可能冒着未来房价卖不到那么高的风险,这件事情你会干吗?你冷静想想。

所以,好像是先有了地价再有了房价,看上去是高地价影响了高房价,其实是对于未来房价的预期决定了今天房地产商在买地的时候付出多少价格。你要知道这个逻辑,否则你就没有办法解释,为什么在中小城市也是土地财政,甚至在一些二线城市,怎么没有把房价搞上去。

接下来就是房地产泡沫的问题。我前面讲的道理是,在供给短缺的情况下,价格上涨不叫泡沫。我再次强调,我没有说中国房价没有泡沫,我只是在说,由于供给短缺造成的房价上涨不叫泡沫。

八、房产市场的怪现象

由于高房价的问题出在供给端这个问题没有想明白,今天通过管制需求的手段解决供给短缺的问题,就会出现一系列的乱象。我给大家列一下这些怪现象。第一个是,前面已经讨论到的三四线城市作为人口流出地居然房价是爆涨的,怎么理解?因为把一二线城市的需求被政策挤压到了三四线城市。今天在三四线城市买房子的人,如果你是自住没有问题,那是你的权利。

如果你做投资,这个事情能不能持续,自己想明白。全世界范围内出现的趋势都是人口从小城市往大城市集中,这个过程在城市化已经完成的发达国家都仍然继续,我们现在是发展中国家,城市化只走到一半多一点,你认为三四线城市的需求是不是可以持续增长?自己想。

政策怎么打压需求?就是各种各样的限购、限售。现在为了把平均房价做下来,采取的办法就是控制发放预售证,市中心比较贵的房子不发,发郊区便宜的房子的预售证,人为一操纵,好像平均房价降下来了。但是今天卖的房子和过去卖的房子不是同样的房子,结果越是控制中心城区的房子销售,越是使得需求得不到满足。限售的结果是造成房企资金回笼压力,一些房地产商(特别是小企业)已经支持不住了,一些大企业虽然在坚持,但资金回笼不足,就可能导致接下来的土地开发不足,造成未来的住房供给不足。

还有一个做法,是直接对房价进行限制。价格被限制住之后,房子需求一定大于供给,于是,房地产商想出很多办法。房价既然被控制了,那么,市场上就一定会出现别的价格。接下来我讲的事情在各个地方名字不一样,有的地方叫指标费,有的地方叫茶水费,各种各样的名字。意思就是,你现在买房子除了付房价以外,你还要付一个指标钱,这个不计入房价。有些地方,买房子必须要全款付才可以进场。

本来降房价的目的是什么?让收入较低的人买房子。现在做法是只有全款才可以买得到房,结果把低收入者反而挤出了。直接管制房价的结果还造成寻租和腐败,或者是钱进入了私人的口袋,或者是摇号的结果是把房子摇给了有权力和关系的人。

再往下出现什么问题?一手房和二手房房价倒挂。一手房价打压住,算的是公开交易的数据,没有把茶水费、指标费、腐败费算进去,没有放在房价里。二手房的房价就不受管制了,所以导致一手房和二手房价倒挂。甚至导致媒体报道,有人从亲戚朋友那边借上千万来摇号买房,只要摇中一个利润就上百万,这个比炒股回报率高很多。

由于误以为是地价决定房价,还有一些城市曾经直接在土地拍卖的市场上限制拍卖价格。结果是,参加拍卖的房地产商纷纷举牌把价格抬到被限制的最高价格这样的水平,于是,谁得到土地就由摇号来决定。最终通过摇号得到土地的房地产商在现场掷臂欢呼。为什么?现象道理很简单,相当政府把原来可以通过拍卖拿到财政手里的收入用来给房地产商作为补贴了。将土地价格控制住真的能够打压房价吗?大家问问自己就明白了,如果你是房地产商,今天你得到的土地价格是被政府压制的,明年你会因为自己拿到的土地价格比较低,就在卖房子的时候压低价格吗?

这一系列的乱象,根本问题出在哪里?空间错配的问题,把由部分地方供给不足造成的高房价问题以为是需要造成的,并且误以为高房价是普遍现象。我今天讲的问题,为什么要从头梳理,讲人往高处走、地往低处走的矛盾?如果仅仅把高房价理解为需求方不理性,用打压需求的方式来治理由供给短缺所导致的空间错配,当然是没有对症下药。总的来讲,管需求的政策导致一系列的乱象,真正该做的应该做供给侧改革。

九、怎么根治高房价?

接下来的问题就是怎么改进供给侧?首先,要缓解一二线城市房价上涨只有根据人口流入的趋势增加土地供应。建设用地指标应与外来常住人口数量和住房库存挂钩。

一二线城市还有地吗?认为上海没有地的朋友请看上海的卫星地图,上海现在三分之一的用地还是农业用地,怎么可以说没有地?大家如果看上海2035年的规划,里面说上海的土地开发程度已经达到45%,意思是图中上海灰色的城市用地(建设用地)除以上海整个管辖面积比例是45%,这个比例被认为太高了,高到让城市扩张会影响上海的生态环境。

上海市卫星图

问题是,上海的土地开发强度为什么太高了,跟谁比?据说是跟世界上其他大都市圈比,其他地方最高只有30%,上海的土地开发强度太高了。我几年前看到这个数据,我就纳闷,所谓世界上其他地方,我每个地方都去过,我怎么就不觉得上海土地开发强度比别的高呢?我就去找这个数据出处,终于有一天我发现了一本书,找到了这个数据的出处,是这样一张表,里面列了五个地方,表里面有两个数据对我们最关键,一个是常住人口,一个是开发强度(即建设用地除以管辖面积的比例)。这张表格里纽约是没有数据的,新加坡也是没有数据的,我也不知道为什么。

香港的开发强度很低,21%,可是香港大约70%是山,那个在分母里,不可比。剩下有数据的还有两个,一个是上海,一个是东京。上海的开发强度按照这个表的数据是接近50%,东京是29.4%,这么一比,上海好像挺高的。问题在哪里?这个表里东京另外一个数据是1350万人口,这个东京什么概念?这个东京是小东京(东京都)的概念,相当于上海市中心的概念,而东京都的面积只有上海的三分之一。29.4%的开发强度对应的是什么概念呢?是东京圈的概念,东京圈大概是上海加苏州的面积。

在上海,当论证上海人太多的时候,是把整个上海人口去跟东京都比,而事实上,如果跟东京圈比的话,后者的人口有3700万。而当人们说上海建设用地占比太高的时候,又把上海地跟东京圈相比,而事实上后者的面积是上海的两倍,可见这样的对比有多不科学。

现在我们来在可比的范围内比较一下上海和东京。下图中的范围大概就是东京圈,东京以它的核心为中心划一个圈,建成区的半径是大约50公里,如果是往南这边,半径可以达70-80公里,整个一片全部连起来,这里面大量网状的公路和轨道交通连接起来。

东京圈卫星图

这里我们把东京都市圈分成几个层次,首先是东京都的中心区域,再到东京都,这个相当于上海的三分之一面积,然后再到东京圈,相当于上海加苏州。随着对东京概念的定义越来越大,土地开发强度越来越低,但是在整个东京圈范围之内,请大家注意,东京圈包括很多山地,它的土地开发强度是33.56%。

如果把潜在的“上海都市圈”来做比较的话,相当于上海加苏州,目前开发强度只有23.5%,如果同样达到33.5%的土地开发强度的话(还不考虑上海和苏州基本上是平原地带),还有增加10个百分点的空间,这可以让上海加苏州的范围之内建设用地供应再增加1500平方公里。

这是什么概念?如果假设城市是从中心往外扩大的话,我们做一个保守的估计,增加出来建设用地有1000平方公里在上海管辖范围之内,有500平方公里在苏州管辖范围之内,这1000平方公里可以让上海目前的土地供应增加30%!也就是说,是我们自己不恰当地将上海市与东京圈进行比较,导致我们局限了上海的建设用地供应。而且在上海的建设用地里,又有大约一半的地是工业用地,是不造住房的,这样,上海的住房供应就被极大地局限住了。

我把上面这些道理讲清楚以后,大家就知道,如果未来顺应人口流动的趋势,从供给侧增加大城市(包括超大城市)的土地供应,有利于形成房地产稳定健康发展的长效机制。

第一,建设用地的总量可以放松管制,在围绕超大城市建立的都市圈内不需要保留那么多农业用地。

第二,在建设用地里,工业用地和商住用地的比例可以调整,现在有大量的工业用地密度太低了,可以转住宅。

第三,商住用地内部多少比例给商业地产,多少比例给住宅也可以调整。今天在北京、上海等都出现这样的情况,商业地产相对过多,而住宅价格又高,市场经济的反应就是商改住,对此应该放松管制。

第四,住宅用地里面是不是可以增加建筑的容积率,房子是不是可以盖得高一点,让房子供给多一点。如果可以从这几个角度增加供给的话,可以让房地产市场稳定健康发展。

虽然中国的土地制度非常独特,但只要土地有市场、有价格,就可以用政府模拟市场经济,在有需求的房价高的地方多供给建设用地,多造房子,真正解决住房的供需空间错配问题,才是房地产市场健康发展的长效机制。

资料参考:

[1]读者请参见陆铭,《大国大城》,上海人民出版社和世纪文景,2016年。

[2]参见:常晨、陆铭,2017,《新城之殇——密度、距离与债务》,《经济学(季刊)》,第16卷第 4 期,1621-1642页。

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